셀러파이낸싱(집주인 대출) 총정리 — 대통령 17.7억 근저당, 일반인도 따라 해도 될까? 🏠

안녕하세요~! 오늘의 부동산 스터디입니다.

요즘 부동산 커뮤니티가 온통 이 얘기로 시끄럽죠. **"대통령이 집 팔면서 17억7천만원 근저당을 설정했다"**는 뉴스요. 처음 들으면 "그게 무슨 소리야?" 싶으실 거예요. 집을 판 사람이 왜 그 집에 근저당을 잡아요?

그런데 이게 알고 보면 **'셀러파이낸싱(Seller Financing, 매도인 금융)'**이라는, 대출이 막힐 때마다 시장에 등장하는 오래된 방식이에요. 이번 사건을 계기로 강남 매물에 "집주인 대출 6억 가능"이라는 문구까지 붙기 시작했고요.

오늘은 이게 뭔지, 불법인지, 세금은 어떻게 되는지, 실제로 하려면 뭘 준비해야 하는지를 처음부터 끝까지 정리해 드릴게요. 정치 얘기는 최대한 사실만 짚고, 우리에게 실질적으로 도움 되는 부분에 집중해 보실게요! 😊

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📌 3분 핵심 요약

📍 무슨 일 — 이재명 대통령 부부가 분당 양지마을 아파트(전용 164.25㎡)를 29억원에 매도. 소유권은 2026년 7월 16일 매수인에게 넘어갔는데, 잔금 미수령분에 대해 채권최고액 17억7천만원 근저당을 설정
💰 구조 — 매도인이 은행 역할을 대신해 잔금을 유예해주고, 판 집에 근저당을 걸어 채권을 확보하는 '셀러파이낸싱'. 개인 간 거래라 LTV·DSR 규제가 직접 적용되지 않음
⚖️ 적법성 — 근저당 설정·준소비대차 계약 자체는 합법. 관할 지자체·법조계·국세청 모두 "법·세무상 문제 없다"는 입장. 다만 '규제 우회'라는 정치적 비판은 별개
⚠️ 핵심 리스크 — 무이자·저리로 빌려주면 상증법상 증여로 간주(적정이자율 연 4.6%). 매도인은 이자소득세, 매수인은 자금조달계획서 소명·추가대출 불가·경매 리스크까지 감수해야 함

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1️⃣ 무슨 일이 있었나 — 사실관계 타임라인 📅

먼저 팩트만 시간 순서로 정리해 볼게요.

시점 내용

2026년 7월 14일	분당구 수내동 양지마을 금호1단지 전용 164.25㎡, 29억원에 매매계약 체결
2026년 7월 16일	소유권 이전등기 완료 (50대 김모씨·조모씨 공동명의, 각 1/2 지분)
2026년 7월 16일	같은 날 매수인을 채무자로 채권최고액 17억7천만원 근저당권 설정
2026년 7월 20일	대법원 등기부등본을 통해 거래 내용이 언론에 알려지며 논란 시작
2026년 7월 22일	국세청, 별도 세무조사 없이 '정상거래'로 판단
2026년 10월 (예정)	매수인 잔금 지급 → 근저당권 말소 예정

청와대 설명 요약

• 매수자 사정으로 잔금 지급 전에 등기부터 완료했고, 잔금은 10월쯤 지급 예정
• 매수인에게 이자를 받지 않기로 했으며, 그에 따른 증여세 문제는 관련 규정대로 처리 예정
• 시세보다 낮은 29억원에 매각했고, 1주택자로서 매각 의무는 없었지만 부동산 정책 의지를 보여주기 위한 조치

언론이 보도한 거래 배경

• 기존 세입자가 10월 계약 만료를 앞두고 새 전셋집을 못 구한 상황
• 토지거래허가구역 내 실거주 의무가 있는 매수자가 전세보증금 상당액 11억3천만원을 중도금 형태로 먼저 지급
• 남은 차액 17억7천만원에 대해 근저당 설정
• 매수자가 재건축 조합원 지위를 승계받으려면 사업시행자 지정·고시 예정일(7월 30일) 전에 소유권 이전등기를 마쳐야 했음

💡 참고로 등기부에 찍히는 '채권최고액'은 실제 빌려준 돈이 아니라 담보 한도액이에요. 보통 원금의 120~130%로 잡습니다. 다만 이번 건은 매매가 29억에서 중도금 11.3억을 뺀 잔금 액수와 정확히 일치해서, 원금 그대로 설정된 것으로 보인다는 해석이 많아요.

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2️⃣ 논란은 이렇게 갈립니다 ⚖️

이 부분은 정치적으로 첨예해서, 양쪽 주장을 그대로 옮겨 드릴게요. 판단은 독자분들 몫이에요.

비판 측 반론 측

"정부가 대출을 꽉 조여 놓고, 정작 본인 집 팔 때는 대출 규제를 빠져나갔다"	"잔금을 못 받은 매도인이 채권을 담보로 잡은 것일 뿐, 은행이 하는 일과 구조가 같다"
한동훈 무소속 의원 — "자기 이름으로 근저당 설정하고 레버리지 거래를 했다. 국세청은 세무조사를 하라"	청와대 — "매수자 사정에 의한 것이고, 시세보다 낮게 매각했다"
정점식 국민의힘 원내대표 — "이런 방식으로 대출 규제를 피하는 꼼수도 있느냐"	부동산 전문가 — "세입자 명도와 조합원 지위 승계 문제가 얽힌 불가피한 구조"
매수인의 근저당권 비율이 LTV 기준 약 61%로, 규제선(40~50%)을 웃돈다는 지적	분당구청·법조계 — "근저당권 설정 및 준소비대차 계약 자체는 법적으로 문제없다"

국세청 입장도 확인됐어요. 국세청 관계자는 **"신고·납부가 정상적으로 이뤄지고 증여 문제가 없다면 세금 관련 문제는 없는 것으로 볼 수 있다"**는 취지로 설명했고, 별도 세무조사에 착수하지 않기로 방침을 정했습니다. 다만 국세청이 두 달 전 '사인 간 채무 과다'를 세무조사 대상 유형으로 명시했던 점 때문에 형평성 논란이 이어지고 있다는 보도도 있어요.

여기까지가 뉴스고, 이제부터가 진짜 우리에게 필요한 내용이에요. 👇

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3️⃣ 셀러파이낸싱이 뭔가요? 🏦

한 줄로 정리하면 이렇습니다.

"집은 넘겨주되, 못 받은 돈은 그 집을 담보로 잡고 나중에 받는다."

은행이 하던 대출을 매도인이 대신 해주는 것이라 '셀러(매도인) 파이낸싱'이라고 불러요. 법률용어로는 **'준소비대차 계약'**에 가깝습니다.

구조를 그림처럼 풀어보면

[일반 매매]
매수인 → 계약금 10% → 중도금 → 잔금 100% 완납 → 소유권 이전 → 끝

[셀러파이낸싱]
매수인 → 계약금 + 일부 대금 지급 → 소유권 먼저 이전
          ↓
매도인 → 못 받은 잔금만큼 그 집에 근저당권 설정
          ↓
약정한 날짜에 매수인이 잔금 상환 → 근저당 말소 → 끝

왜 지금 다시 등장했나?

2025년 10·15 대책 이후 대출이 너무 막혔기 때문이에요. 현재(2026년 7월 기준) 수도권·규제지역 주담대는 이렇게 제한됩니다.

주택 시가 주담대 한도

15억원 이하	최대 6억원
15억원 초과 ~ 25억원 이하	최대 4억원
25억원 초과	최대 2억원

여기에 규제지역 LTV 40%(생애최초 70%), 스트레스 DSR 하한 3.0%, **유주택자 LTV 0%**까지 겹칩니다. 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당수정중원·수원 영통장안팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)은 조정대상지역+투기과열지구+토지거래허가구역 3중 규제 상태예요.

즉, 25억짜리 집을 사려면 은행에서는 2억밖에 안 나온다는 뜻이죠. 여기서 자금이 막힌 매수인과, 팔아야 하는 매도인의 이해관계가 맞아떨어지면 셀러파이낸싱이 등장합니다.

실제로 서울 강남구 자곡동의 한 전용 59㎡ 매물에는 **'집주인 대출 6억'**이라는 조건이 붙었어요. 은행에서 4억, 매도인에게 6억을 빌리면 자기자본 10억으로 20억짜리 아파트를 살 수 있다는 계산이 나오는 구조입니다.

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4️⃣ 불법인가요? 법적으로 문제는 없나요? ⚖️

결론부터 말씀드리면, 거래 자체는 불법이 아닙니다.

✅ 합법인 이유

1. 개인도 근저당권자가 될 수 있어요. 근저당권은 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 잡는 권리인데, 금융기관만의 전유물이 아닙니다. 개인 간에도 얼마든지 설정 가능해요.
2. 잔금 유예는 계약 자유의 영역이에요. 매매대금 지급 시기를 당사자끼리 조정하는 건 민법상 자유입니다.
3. 대출 규제는 금융회사를 대상으로 한 규제예요. LTV·DSR은 은행 등 금융기관의 대출 취급 기준이라, 개인 간 사적 대차거래에는 직접 적용되지 않습니다.
4. 관할 지자체와 법조계도 "문제없다"는 입장이에요. 분당구청 역시 근저당권 설정과 준소비대차 계약 자체는 적법하다고 봤습니다.

⚠️ 그래도 조심해야 할 회색지대

부동산 전문 변호사들이 지적한 포인트예요.

• 이자율과 변제기간을 명확히 약정하지 않으면 사실상 무이자 대여나 잔금 이행 의사 부재로 간주돼 편법 논란이 생길 수 있어요.
• 토지거래허가구역이라면 허가 심사 과정에서 자금조달 소명이 훨씬 복잡해집니다.
• 형식은 매매인데 실질이 다르다고 판단되면(예: 사실상 증여를 매매로 위장) 세무당국이 실질과세 원칙으로 접근할 수 있어요.

세무법인 관계자들은 **"국세청 자금출처 검증 대상이 될 수 있다는 이유로 업계에서는 보수적으로 접근한다"**고 말하고 있습니다.

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5️⃣ 세금이 진짜 관건입니다 💸

여기가 제일 중요해요. **"불법은 아닌데 세금이 문제"**인 전형적인 케이스거든요.

🔴 ① 증여세 — 무이자·저리로 빌려주면 증여로 봅니다

**상속세 및 증여세법 제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)**가 적용됩니다.

타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우, 덜 낸 이자만큼을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한다.

항목 내용

적정 이자율	연 4.6% (당좌대출이자율 기준)
과세 제외 기준금액	연 1,000만원 미만이면 과세 안 함
무이자 시 안전선	원금 약 2억1,700만원까지 (1,000만원 ÷ 4.6%)
대출기간 미정인 경우	대출기간을 1년으로 간주
대출기간 1년 이상	1년 되는 날 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 재계산
특수관계 아닌 경우	거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정해 적용 (제41조의4 제3항)

💡 계산 예시로 감 잡아보실게요

무이자로 빌린 금액 연간 증여 간주액 (×4.6%) 증여세 과세 여부

1억원	460만원	❌ 과세 안 됨 (1천만원 미만)
2억원	920만원	❌ 과세 안 됨 (1천만원 미만)
2억1,700만원	약 998만원	⚠️ 경계선
5억원	2,300만원	✅ 과세 대상
10억원	4,600만원	✅ 과세 대상
17억7천만원	약 8,142만원	✅ 과세 대상

실제로 언론은 이번 건에 대해 **"무이자라면 매수인이 매달 약 678만원 상당을 증여받는 셈"**이라고 계산했어요. 청와대도 **"무이자에 따라 발생하는 증여세 문제는 관련 규정에 따라 처리될 예정"**이라고 밝혔습니다. 즉, 매수인이 증여세를 납부하겠다는 뜻으로 해석됩니다.

★ 여기서 꼭 짚고 갈 부분! "가족끼리만 해당되는 거 아니에요?" — 아닙니다. 조문은 "타인으로부터"라고 되어 있어요. 다만 특수관계인이 아닌 경우엔 '거래 관행상 정당한 사유'가 없는 경우로 한정됩니다. 그래서 정상적인 매매 과정에서 잔금 유예 사유가 뚜렷하다면 다툼의 여지가 생기는 거예요.

🔵 ② 이자소득세 — 빌려준 매도인도 세금을 냅니다

이자를 제대로 받으면 증여세는 피하지만, 이번엔 매도인에게 소득세가 붙어요.

항목 내용

소득 구분	비영업대금의 이익 (소득세법상 이자소득)
원천징수 세율	27.5% (소득세 25% + 지방소득세 2.5%)
원천징수 의무자	이자를 지급하는 매수인
신고·납부 기한	이자 지급일이 속한 달의 다음 달 10일까지
종합과세 기준	이자·배당소득 합계 연 2,000만원 초과 시 금융소득종합과세

즉, 매수인이 매도인에게 이자를 줄 때 27.5%를 떼고 지급한 뒤 세무서에 신고·납부하는 게 원칙이에요. 이걸 모르고 그냥 통장으로 이자만 보내는 경우가 정말 많은데, 나중에 문제가 됩니다.

🟡 ③ 그 외에 챙길 세금

세목 누가 포인트

양도소득세	매도인	소유권 이전 시점 기준으로 발생. 잔금을 못 받았어도 등기가 넘어갔으면 양도 시기 판단에 주의
취득세	매수인	잔금 미지급 여부와 무관하게 취득 시점 기준 신고·납부
가산세	양쪽	증여세·이자소득세 신고 누락 시 무신고·납부지연 가산세 추가

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6️⃣ 그럼 일반인도 할 수 있나요? 실행 절차 8단계 📝

가능은 합니다. 다만 "이자·근저당·신고" 이 세 가지를 정석대로 갖춰야 안전해요. 순서대로 정리해 드릴게요.

STEP 1. 매도인 동의 확보 🤝

가장 큰 관문이에요. 매도인 입장에선 큰돈을 떼일 위험을 지는 거라, 신뢰관계 없이는 거의 성사되지 않습니다. 부동산 업계에서도 "매도가의 절반 이상을 근저당으로 설정하는 건 흔하지 않다"는 반응이에요.

STEP 2. 매매계약서에 특약 명기 ✍️

일반 계약서로는 부족해요. 반드시 아래 내용을 특약으로 넣으세요.

• 소유권 이전 시기와 잔금 지급 시기를 분리해서 명시
• 미지급 잔금액, 약정 이자율, 이자 지급 방식·주기
• 최종 변제기일(예: 2026년 10월 31일)
• 변제기 도과 시 지연손해금률
• 근저당권 설정 시기·채권최고액·말소 조건
• 미이행 시 계약 해제 및 손해배상 조항

STEP 3. 차용증(금전소비대차계약서) 별도 작성 📄

매매계약서와 별개로 반드시 작성하세요. 세무조사 시 이게 핵심 증빙이 됩니다.

• 차용금액, 이자율(연 4.6% 이상 권장), 변제기, 상환 방법
• 당사자 인적사항·서명·날인
• 공증 또는 확정일자 받아두면 훨씬 안전

STEP 4. 근저당권설정계약 체결 및 등기 🏛️

단계 내용

① 근저당권설정계약서 작성	채권최고액·채무자·담보 부동산 특정
② 서류 준비	등기권리증, 담보제공자 인감증명서, 주민등록등본, 등기사항전부증명서
③ 등록면허세 납부	채권최고액의 0.2% + 지방교육세(등록면허세의 20%)
④ 등기 신청	관할 등기소 또는 인터넷등기소. 보통 법무사 대리
⑤ 등기 완료	접수 후 통상 1~3영업일

💰 비용 예시 — 채권최고액 6억원 기준

• 등록면허세: 6억 × 0.2% = 120만원
• 지방교육세: 120만원 × 20% = 24만원
• 법무사 수수료: 별도(수십만원 수준)
• → 세금만 약 144만원, 총 비용은 150만~200만원대 예상

STEP 5. 이자 실제 지급 + 이체 내역 남기기 💳

절대 현금으로 주고받지 마세요. 반드시 계좌이체로, 약정한 날짜에, 약정한 금액을 정확히 보내야 합니다. 이 이체 내역이 "진짜 대여였다"는 가장 강력한 증거예요.

STEP 6. 이자소득세 원천징수 신고 📋

매수인이 이자 지급 시 27.5% 원천징수 → 다음 달 10일까지 세무서 신고·납부. 필요 서류는 이자소득 원천징수영수증, 차용증, 이자지급명세서, 금융거래 내역입니다.

STEP 7. 자금조달계획서 정확히 작성 🗂️

투기과열지구·조정대상지역 등에서는 자금조달계획서 제출 의무가 있어요. "매도인에게 차입" 항목을 정확히 기재하고, 증빙(차용증·근저당 등기·이체 내역)을 함께 준비하세요. 이걸 증명 못 하면 부족한 돈의 출처를 의심받습니다.

STEP 8. 상환 완료 후 근저당 말소 🔓

잔금 전액 상환 후 근저당권말소등기를 별도로 신청해야 해요. 자동으로 사라지지 않습니다.

• 말소 비용: 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 + 등기수수료 약 15,000원 수준
• 미루면 향후 매매·추가대출에 불이익

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7️⃣ 리스크 체크리스트 — 양쪽 다 위험합니다 🚨

🔻 매수인이 지는 리스크

리스크 내용

경매 위험	약정한 날까지 못 갚으면 매도인이 근저당권을 실행해 집이 경매로 넘어갑니다
추가 대출 불가	이미 매도인 근저당이 잡혀 있어 은행에서 추가 담보대출이 사실상 어려워요
증여세 폭탄	무이자·저리로 받으면 증여세 + 가산세까지
자금출처 조사	소명 실패 시 국세청 자금출처 검증 대상
금리 부담	연 4.6% 이상 이자를 매달 내야 하는데, 은행 주담대보다 비쌀 수 있어요

⚠️ "일단 명의부터 가져오자"는 절대 금물이에요. 정해진 기간 안에 확실히 갚을 자금 계획(기존 주택 매도, 만기 예금 등)이 손에 잡혀 있을 때만 접근하셔야 합니다.

🔻 매도인이 지는 리스크

리스크 내용

회수 실패	매수인이 안 갚으면 근저당권 실행 → 경매 절차에 시간과 비용이 크게 듭니다
후순위 문제	선순위 근저당이 이미 있으면 배당 순위가 밀려 원금 손실 가능
자금 묶임	매도 대금이 몇 달~몇 년 묶여 다음 계획(주택 구입 등)에 차질
세무 부담	이자소득 신고 의무, 종합과세 가능성
분쟁 가능성	민사 소송으로 번질 수 있고, 실익이 크지 않을 수 있음

한 부동산 전문 변호사는 **"경매에 드는 시간과 비용을 고려하면 매도인 입장에서 실익이 크지 않을 수도 있다"**고 지적했어요.

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8️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

Q1. 셀러파이낸싱은 불법인가요? 처벌받나요? 아니요, 거래 자체는 불법이 아닙니다. 개인 간 금전대차와 근저당권 설정은 민법상 적법한 행위예요. 관할 지자체와 법조계 모두 "근저당권 설정 및 준소비대차 계약 자체는 법적으로 문제없다"는 입장입니다. 다만 세금 신고를 누락하면 그건 별개의 문제로 가산세·추징 대상이 됩니다.

Q2. 집주인한테 돈 빌려서 집 사면 증여세 내나요? 무이자 또는 연 4.6% 미만 저리로 빌리면 덜 낸 이자만큼 증여로 봅니다. 다만 그 금액이 연 1,000만원 미만이면 과세하지 않아요. 무이자 기준으로 원금 약 2억1,700만원까지는 증여세 문제가 안 생기는 셈이에요. 그 이상이면 연 4.6% 이상의 이자를 실제로 지급하시는 게 안전합니다.

Q3. 셀러파이낸싱으로 사면 LTV·DSR 규제를 안 받나요? 매도인에게 빌린 부분은 금융기관 대출이 아니라서 LTV·DSR이 직접 적용되지는 않습니다. 그래서 '규제 우회' 논란이 나오는 거예요. 다만 은행 대출을 함께 쓴다면 그 부분에는 당연히 규제가 적용되고, 토지거래허가구역이라면 허가 심사에서 자금조달 소명이 훨씬 까다로워집니다.

Q4. 이자를 얼마나 받아야 세금 문제가 없나요? 세법상 적정 이자율인 연 4.6% 이상이면 증여 이슈는 정리됩니다. 대신 이때는 매도인에게 이자소득세(비영업대금 이익, 원천징수 27.5%)가 발생해요. **"증여세를 피하면 소득세가 붙는다"**는 구조라고 이해하시면 됩니다.

Q5. 근저당 설정하면 국세청 세무조사를 받나요? 국세청 관계자는 **"단순히 사인 간 근저당이 설정됐다는 이유만으로 세무조사를 실시하지는 않는다"**고 설명했어요. 다만 자금 출처가 의심스럽거나 탈세 정황이 있으면 조사 대상이 될 수 있습니다. 차용증·근저당 등기·이자 이체 내역 세 가지를 갖춰두는 게 최선의 방어예요.

Q6. 등기부에 적힌 채권최고액이 실제 빌린 돈인가요? 아닙니다. 채권최고액은 담보할 수 있는 금액의 상한이에요. 은행은 보통 원금의 120~130%로 설정합니다(2억 대출이면 채권최고액 2.4억~2.6억). 실제 대여금·이자율·상환 시기는 당사자 간 계약서를 봐야 알 수 있어요.

Q7. 매수인이 잔금을 안 갚으면 어떻게 되나요? 매도인은 근저당권을 실행해 그 부동산을 경매에 넘겨 채권을 회수하게 됩니다. 다만 경매는 통상 6개월~1년 이상 걸리고 비용도 만만치 않아요. 그래서 계약 단계에서 지연손해금 조항과 기한이익 상실 특약을 반드시 넣어두시는 게 좋습니다.

Q8. 앞으로 규제가 생길 가능성은 없나요? 현재로선 개인 간 대차거래를 직접 규제하는 제도는 없습니다. 다만 이번 논란으로 사인 간 근저당 거래가 급증할 거란 전망이 나오고 있어, 정책·과세 당국의 관심이 높아질 가능성은 있어요. 실행 전 최신 정책을 꼭 확인하시고, 세무사·법무사 상담을 권해드립니다.

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9️⃣ 마무리 정리 🎯

한 줄 요약: 셀러파이낸싱은 불법은 아니지만, 세금과 회수 리스크를 정석대로 관리하지 않으면 훨씬 큰 비용으로 돌아오는 거래예요.

실행 전 반드시 점검할 3가지 ✅

1. 이자율 — 연 4.6% 이상으로 약정했는가? (무이자라면 증여세 신고 계획까지 세워두기)
2. 증빙 — 차용증 + 근저당 등기 + 계좌 이체 내역, 3종 세트가 준비됐는가?
3. 상환 계획 — 약정한 날짜에 확실히 갚을 자금 출처가 손에 잡히는가? (안 되면 경매입니다)

대출이 막힌 시장에서 하나의 선택지가 될 수는 있어요. 하지만 "남들도 하니까"로 접근하기엔 위험 부담이 양쪽 모두 큽니다. 특히 매수인 입장에선 산 집에 근저당이 잡혀 있어 추가 대출도 어려워지니까, 반드시 전문가와 상담 후 결정하시길 권해드려요.

📌 이 이슈는 계속 업데이트할 예정이에요. 정책 당국의 추가 대응이나 국세청 과세 기준 변화가 나오는 대로 내용을 보완하겠습니다. 즐겨찾기 해두시고 다시 확인해 주세요! ⭐

오늘도 도움이 되셨길 바라며, 다음에 더 알찬 단지 분석으로 찾아올게요. 감사합니다!

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본 글은 언론 보도와 공개된 법령·공공 자료를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 정확한 법률·세무 판단은 반드시 변호사·세무사 등 전문가 상담과 관련 기관 확인을 거치시기 바랍니다. 대출 한도·LTV·DSR·세율은 2026년 7월 기준이며 개인 소득·부채·신용 및 정책 변화에 따라 달라집니다. 특정 거래 방식을 권유하거나 투자 권유를 하는 글이 아닙니다. 인용된 사실관계는 보도 시점 기준이며 이후 변동될 수 있습니다.