북서울자이 폴라리스(보류지) 분양가·청약일정 총정리 (강북 첫 자이 즉시입주 6세대 · 잔금 90% 현금 승부)

안녕하세요~! 오늘의 부동산 스터디입니다. 😊

오늘은 조금 특별한 청약을 들고 왔어요. 강북구 첫 자이(Xi) 아파트인 북서울자이 폴라리스에서, 이번엔 단지 전체 분양이 아니라 조합이 가지고 있던 보류지 6세대가 일반공급으로 나왔거든요. 이미 다 지어져서 2026년 7월 바로 입주가 가능한 신축이라는 점, 그리고 작년에 화제였던 '줍줍(무순위)'과는 규제 조건이 완전히 달라졌다는 점이 핵심이에요. 차근차근 보실게요! 🔍

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📍 핵심요약 한눈에 보기

• 📍 위치/규모: 서울 강북구 미아동(미아3구역 재개발) · 총 1,045세대 중 보류지 일반분양 6세대 · GS건설 자이 · 우이신설선 삼양역 + 4호선 미아역 더블 역세권
• 💰 대표 공급가(필수옵션 포함): 59B 약 9.46억 · 84B 약 11.6~11.8억 · 112 약 14.0억 → 전 타입 15억 이하
• 📅 일정: 1순위 6/22(해당)·6/23(기타) · 당첨발표 6/30 · 계약 7/15~7/20 · 2026년 7월 즉시 입주
• ⚠️ 핵심 리스크: 중도금 없이 계약금 10% + 잔금 90%(60일 이내) · 미등기 상태로 대출 실행 제한 가능 · 재당첨제한 10년까지 적용 → 현금 동원력과 청약 페널티를 꼭 따져봐야 해요

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1️⃣ 기본 정보

구분 내용

단지명	북서울자이 폴라리스 (보류지)
위치	서울특별시 강북구 미아동 791-364번지 일대 (미아3구역 주택재개발)
단지규모	지하 3층 ~ 지상 8~22층, 15개동, 총 1,045세대
이번 공급	일반분양 보류지 6세대 (59B·84B·112 타입)
시공사·브랜드	GS건설 (자이/Xi) — 강북구 최초 자이
사업주체	미아제3구역주택재개발정비사업조합
입주예정	2026년 7월 (임시사용승인 완료, 잔금 완납 후 즉시 입주 가능)
분양형태	분양가상한제 미적용 (민간택지)
규제지역	투기과열지구 / 청약과열지역
재당첨제한	10년
전매제한	3년 (소유권이전등기일까지, 최대 3년)
거주의무	없음

💡 포인트: 1,045세대짜리 대단지 자이의 마지막 퍼즐 같은 보류지 6세대예요. 세대수가 적은 만큼 경쟁 양상이 일반 분양과는 다르게 흘러갈 수 있고, "다 지어진 신축에 바로 들어간다"는 희소한 장점이 있는 물량이에요.

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2️⃣ 입지 (교통·학군·개발호재)

🚇 교통

• 더블 역세권이에요. 우이신설선 삼양역이 단지와 바로 인접해 있고, 4호선 미아역도 도보권에서 이용할 수 있어요.
• 차량으로는 내부순환로·북부간선도로 접근이 편해 서울 도심 방향 이동이 수월한 편이에요.
• 다만 솔직하게 말씀드리면, 단지에서 일부 역까지 가는 길에 노후한 골목·경사 구간이 있다는 평가도 있어요. 도보 동선은 현장에서 직접 확인해 보시는 걸 추천드려요.

🏫 학군 / 생활

• 인근 학교로 서울삼양초·서울수유초, 번동중·신일중·삼각산중·솔샘중, 영훈고·삼각산고 등이 있어요. (※ 실제 배정 학교는 거주지·학구도에 따라 다르니 교육청 학구도로 꼭 확인하세요.)
• 생활 인프라는 강북 미아상권의 강점을 그대로 누려요. 길 건너 롯데마트 삼양점·삼양시장, 반경 2km 안에 현대백화점·롯데백화점·이마트 미아점, 수유시장 등이 모여 있어요.
• 북한산·오패산이 가까워 쾌적한 자연환경도 장점으로 꼽혀요.

📈 개발호재

• 동북선 경전철(왕십리~상계 구간) 사업이 추진 중이고, 개통 시 강남·도심 접근성 개선이 기대되는 노선이에요.
• 광역 교통망으로 GTX-C 노선(덕정~수원)과의 연계성도 거론돼요.

⚠️ 동북선·GTX-C는 사업 일정이 유동적인 '예정' 호재예요. 개통 시점은 변동될 수 있으니 확정 사실로 받아들이기보다 참고용으로 보시는 게 안전해요.

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3️⃣ 청약 일정

구분 일정

입주자모집공고일	2026.06.12 (금)
일반공급 1순위 (해당지역)	2026.06.22 (월)
일반공급 1순위 (기타지역)	2026.06.23 (화)
일반공급 2순위	2026.06.24 (수)
당첨자 발표	2026.06.30 (화)
서류 접수	2026.07.02 (목)
계약 체결	2026.07.15(수) ~ 07.20(월) (주말 제외 4일간)

• 청약 방법: 청약홈(PC·모바일) 09:00~17:30 / 현장접수는 청약통장 가입은행 본·지점
• 견본주택: 별도 없음 (이미 사용승인 난 주택이라 모델하우스가 없어요)
• 분양 문의: 02-986-2427

💡 해당지역 우선공급 조건: 이 단지는 **서울특별시 2년 이상 계속 거주자(2024.06.12 이전부터 계속 거주)**가 '해당지역'으로 우선이에요. 서울 2년 미만 거주자, 경기·인천 거주자는 '기타지역'으로 분류돼 하루 늦은 6/23에 신청해요.

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4️⃣ 분양가 (타입별 표)

이번 보류지는 분양가상한제 미적용으로 조합이 자체 책정한 가격이에요. 아래 금액은 필수옵션(발코니확장 + 시스템에어컨)까지 포함한 최종 공급가 기준이에요.

타입 전용면적 일반분양 공급가(옵션 포함, 대략) 15억 대출 분기점

59B	59.64㎡	1세대	약 9.46억	✅ 15억 이하 (주담대 한도 6억 구간)
84B	84.87㎡	3세대	약 11.6~11.8억	✅ 15억 이하 (주담대 한도 6억 구간)
112	112.91㎡	2세대	약 14.0억	⚠️ 15억 이하지만 14억대 — 한도 6억이면 자기자본 8억↑

※ 84B(3세대)가 이번 공급의 최다 물량이에요.

★ 납부구조가 일반 청약과 달라요 — 가장 중요한 포인트!

• 이미 다 지어진 주택이라 중도금 단계가 없어요. 구조는 **계약금 10% → 잔금 90%(계약일로부터 60일 이내)**예요.
• 즉, 당첨되면 약 두 달 안에 분양가의 90%를 마련해야 해요. (예: 84B 기준 잔금만 약 10.5억)
• 게다가 공고문상 **"현재 미등기 상태로, 소유권 보존등기 전까지 금융기관 대출 실행에 제한이 있을 수 있다"**고 명시돼 있어요. 주담대 한도(15억 이하 6억)는 규정상 열려 있어도, 실제 실행 시점·가능 여부는 은행에 반드시 사전 확인이 필요해요.
• 정리하면 이번 보류지는 사실상 현금 동원력이 당락을 가르는 구조예요. 💸

⚠️ 위 분양가는 동·호수(층·향)에 따라 달라질 수 있는 대략값이에요. 정확한 금액은 반드시 공식 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하세요.

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5️⃣ 주변 시세 비교 (안전마진 — 추정치)

다 지어진 단지라 같은 단지의 실거래가와 직접 비교가 가능하다는 게 장점이에요. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 최근 거래를 참고로 정리해 볼게요. (시점이 다른 거래라 직접 비교엔 한계가 있고, 아래는 모두 추정·참고용이에요.)

타입 보류지 공급가(옵션 포함) 같은 단지 최근 실거래 참고 안전마진(추정)

59B	약 9.46억	59㎡대 입주권 약 10억 초반대	소폭 여유 가능성
84B	약 11.6~11.8억	84㎡ 약 11.3억대(2025)	시세와 비슷~약간 높음
112	약 14.0억	112㎡ 표본 적음(11억대 거래도 있었음)	공급가가 높게 형성된 편 — 신중

• 59B는 공급가가 최근 같은 평형 거래보다 다소 낮은 편이라 약간의 여유가 보이지만 표본이 적어요.
• 84B는 공급가와 실거래가 거의 맞닿아 있어 안전마진이 크지 않은 구간이에요.
• 112는 큰 평형이라 거래 표본 자체가 적고, 보류지 공급가가 최근 거래보다 높게 형성된 편이라 특히 신중하게 보셔야 해요.

⚠️ 시세 비교는 어디까지나 추정이며, 투자 권유가 아니에요. 같은 단지라도 층·향·동에 따라 가격 차이가 크니 참고용으로만 활용해 주세요.

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6️⃣ 특별공급 요약

이번 보류지 공급은 특별공급(신혼·생애최초·다자녀 등) 없이 일반공급 1·2순위만 진행돼요. 그래서 특공 유형별 표 대신, 일반공급 안에서의 무주택자 우선공급 구조를 정리해 드릴게요.

단계 비율 대상

1단계	추첨 물량의 75%	무주택 세대구성원
2단계	1단계 후 잔여	무주택자 + 1주택 소유 세대
3단계	2단계 후 잔여	1순위 중 위에서 미선정된 분

공통 체크사항

• 공고일(2026.06.12) 기준 무주택 세대구성원 여부가 기본이에요.
• 1순위는 청약통장 가입 24개월 경과 + 지역·면적별 예치금 충족, 그리고 세대주여야 해요.
• 투기과열지구라 2주택 이상 보유 세대·과거 5년 내 당첨 세대는 1순위에서 제외돼요.
• 1인 1건만 유효하고, 부부가 같은 단지에 중복 신청하면 모두 무효 처리될 수 있어요.

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7️⃣ 청약 전략 (가점 높은 분 vs 낮은 분)

전용면적별 가점제/추첨제 비율부터 정리할게요. 이게 전략의 출발점이에요.

전용면적 가점제 추첨제

60㎡ 이하 (59B)	40%	60%
60㎡ 초과 85㎡ 이하 (84B)	70%	30%
85㎡ 초과 (112)	80%	20%

🎯 가점 높은 분

• **84B(70%)·112(80%)**가 가점제 비중이 높아요. 무주택기간·부양가족·통장가입기간 가점이 탄탄하다면 최다 물량인 **84B(3세대)**가 현실적인 목표예요.
• 가점제 청약 시 **배우자 통장 가입기간 점수 합산(최대 3점)**이 가능하니, 본인 점수가 애매하면 합산 여부를 꼭 확인해 보세요.

🎲 저가점·추첨 노리는 분

• 추첨 비중이 가장 높은 건 **59B(추첨 60%)**예요. 다만 일반분양이 1세대뿐이라 바늘구멍이라는 점은 감안해야 해요.
• **84B도 추첨 30%**가 있어서, 저가점 무주택자라면 84B 추첨도 함께 노려볼 수 있어요.

🧠 이번 보류지만의 전략 포인트 — 작년 '줍줍'과 헷갈리면 안 돼요! 작년 이 단지의 무순위(줍줍)는 비규제 기준이라 재당첨제한·실거주의무가 없어 수천 대 1 경쟁이 났었어요. 하지만 이번 보류지는 공고 승인이 10·15 대책 이후라 규제가 그대로 적용돼요. 재당첨제한 10년 + 전매제한 3년이 붙는다는 뜻이라, 가점 좋은 무주택 실수요자 입장에선 "여기 당첨되면 10년간 다른 청약 당첨 제한"이라는 페널티를 반드시 저울질해야 해요. 이 페널티 때문에 진입 장벽이 높아져, 작년 줍줍처럼 수만 명이 몰리는 양상과는 다를 수 있어요.

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8️⃣ FAQ

Q1. 북서울자이 폴라리스 보류지 1순위 자격이 어떻게 되나요? 청약통장 가입 24개월 경과 + 지역·면적별 예치금 충족이 기본이고, 투기과열지구라 세대주여야 하며 2주택 이상 보유 세대·과거 5년 내 당첨 세대는 1순위가 안 돼요. 해당지역(서울 2년 이상 계속 거주)이 우선이에요.

Q2. 중도금 대출 되나요? 잔금은 어떻게 내나요? 이번엔 중도금 단계가 없어요. 계약금 10% → 잔금 90%를 계약일로부터 60일 이내에 내야 해요. 또 미등기 상태라 소유권보존등기 전까지 대출 실행이 제한될 수 있다고 공고문에 명시돼 있으니, 자금 계획은 보수적으로 잡고 은행에 사전 확인하시는 게 안전해요.

Q3. 저가점인데 어떤 타입을 노리는 게 좋을까요? 추첨 비중이 높은 **59B(추첨 60%)**가 1순위 후보예요. 다만 1세대뿐이라 경쟁이 셀 수 있어요. **84B의 추첨 30%**도 함께 고려해 보세요.

Q4. 작년 줍줍이랑 뭐가 다른가요? 재당첨제한 있나요? 네, 이번 보류지는 재당첨제한 10년·전매제한 3년이 적용돼요. 작년 무순위(비규제 기준, 재당첨·실거주의무 없음)와 가장 크게 달라진 부분이라, 당첨 시 페널티를 꼭 확인하세요.

Q5. 입주는 언제 가능한가요? 이미 임시사용승인이 난 신축이라, 잔금 완납 후 2026년 7월부터 즉시 입주가 가능해요.

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9️⃣ 마무리

오늘의 한 줄 요약 — "강북 첫 자이의 다 지어진 신축에 바로 입주할 수 있는 보류지 6세대. 단, 잔금 90%·미등기 대출제한·재당첨 10년이 진짜 관문." ✨

청약 전 꼭 점검할 3가지

1. 자금 계획 — 중도금 없이 잔금 90%를 60일 내, 미등기 대출제한까지 감안한 현금 동원력 점검
2. 청약 페널티 — 재당첨제한 10년·전매제한 3년을 감수할 수 있는지
3. 안전마진 — 같은 단지 실거래 대비 공급가가 합리적인지 (특히 112타입 신중)

📌 당첨자 발표(6/30) 이후 경쟁률·커트라인이 나오면 업데이트할 예정이에요. 즐겨찾기 해두시면 놓치지 않으세요! ⭐

오늘도 도움이 되셨길 바라며, 다음에 더 알찬 단지 분석으로 찾아올게요. 감사합니다!

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본 글은 입주자모집공고문과 공개 자료를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 정확한 청약 자격·일정·금액은 반드시 공식 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하시기 바랍니다. 분양가·시세 비교는 추정치이며 투자 권유가 아닙니다.