안녕하세요~! 오늘의 부동산 스터디입니다. 오늘은 검단신도시에서 처음 선보이는 '더샵' 브랜드 대단지, 더샵 검단레이크파크(AB23BL)를 들고 왔어요. 분양가상한제가 적용돼서 국민평형(84㎡)이 6억대 초반부터 나오는, 무주택 실수요자라면 한 번쯤 계산기 두드려볼 만한 단지랍니다. 차근차근 같이 보실게요! 🙂
📍 인천 서구 검단신도시 AB23BL(마전동 일원) · 지상 29층 13개동, 일반분양 1,403세대
💰 59㎡ 4.5억대 · 84㎡(국평) 6.1~6.6억대 (분양가상한제, 기준층 안팎)
📅 특공 6/24 · 1순위 6/25 · 2순위 6/26 · 당첨발표 7/3 · 입주 2029년 12월(예정)
⚠️ 비규제지역이지만 전매 3년·거주의무 3년·재당첨 10년 / 입주 시점 DSR 잔금대출 리스크 체크 필수
🔑 한눈에 보는 이 단지의 후크
- 검단신도시 첫 1군 브랜드(포스코이앤씨 더샵) 대단지 — 옆 블록 AB22BL까지 합치면 2,857세대 규모예요.
- 분양가상한제 국평 6억대 초반 — 검단 대장 신축 84㎡가 8억대 후반에 거래된 사례가 있어, 위치·연식 차이를 감안해도 가격 메리트가 보이는 편이에요.
- 전 타입이 15억 대출 분기점에서 한참 아래 — 중도금 대출 측면 제약은 작아요(다만 입주 시점 DSR은 별개).
- 전용 84㎡ 이하 전 타입 추첨제 60% — 가점이 낮아도 도전해볼 여지가 큰 구조랍니다.
🏢 기본 정보
항목 내용
| 단지명 | 더샵 검단레이크파크(AB23BL) |
| 위치 | 인천광역시 서구 검단신도시 AB23BL (마전동 산175-7번지 일원) |
| 단지규모 | 지하 3층 ~ 지상 29층, 13개동, 일반분양 1,403세대 (특별공급 898 + 일반공급 505) |
| 시공사·브랜드 | ㈜포스코이앤씨 · 더샵(THE SHARP) |
| 시행 | 한국자산신탁㈜(관리형 토지신탁) / 인천검단스카이파크컨소시엄㈜ |
| 입주예정 | 2029년 12월 예정 (정확한 일자는 추후 통보) |
| 분양형태 | 민영주택 · 분양가상한제 적용 (공공택지·대규모택지) |
| 규제지역 | 비규제지역 (수도권 비투기과열지구·비청약과열지역) |
| 전매제한 | 3년 / 거주의무 3년(최초 입주가능일부터 3년 유예) / 재당첨제한 10년 |
💡 분양가상한제 적용 단지라 재당첨제한 10년이 붙어요. 당첨되면 향후 10년간 다른 분상제 주택 당첨에 제약이 있으니, 이 점은 꼭 염두에 두세요.
📍 입지 (교통·학군·개발호재)
🚇 교통
- 본 단지는 **완정역(인천 2호선)**과 **검단호수공원역(인천 1호선 검단연장선)**을 도보권에서 이용할 수 있는 입지예요. 검단연장선은 2025년 6월 개통해 계양역까지 약 8분, 환승을 거쳐 서울역까지 약 38분대로 닿을 수 있게 됐어요.
- 다만 솔직하게 짚으면, 검단호수공원역 일대는 아직 개발 초기 단계예요. 역은 운영 중이지만 주변 호수공원·상업시설이 본격 조성되기 전이라, 생활 인프라는 시간이 더 필요한 구간이라는 점을 감안하시는 게 좋아요.
- 장래 호재로는 서울지하철 5호선 연장과 GTX-D 노선이 거론되고 있어요. 다만 둘 다 계획·추진 단계라 개통 시점은 유동적이에요. (확정 사실로 단정하지 않고 '예정'으로 봐주세요.)
🏫 학군·생활
- 단지 내에는 국공립어린이집과 초등 방과후 돌봄을 위한 다함께돌봄센터가 의무 설치될 예정이에요(주택법 제35조).
- 초등학교 통학구역은 입주 전 교육청이 지정하며, 중·고등학교는 학교군 내 배정이에요. 공고문 기준으로는 학교명이 확정되지 않았으니, 정확한 배정은 입주 시점 교육청 계획을 확인하셔야 해요.
- 마전동 구도심 상권과 인접해 생활 편의시설을 공유할 수 있는 위치예요.
📈 개발호재
- 검단신도시 '워라밸빌리지' 중심 입지로, 공원·업무·여가 기능이 결합된 자족형 생활권으로 계획돼 있어요.
- **중앙호수공원(검단호수공원, 예정)**과 나진포천 수변공원이 인접해 향후 조망·산책 환경이 기대되는 구간이에요. (서측 나진포천 인접 동은 벌레·소음 가능성도 공고문에 안내돼 있어요.)
📅 청약 일정
구분 일정 방법
| 입주자모집공고일 | 2026.06.12(금) | — |
| 특별공급 | 2026.06.24(수) | 청약홈(09:00~17:30) / 견본주택 현장접수 |
| 일반공급 1순위 | 2026.06.25(목) | 청약홈(09:00~17:30) / 청약통장 가입은행 |
| 일반공급 2순위 | 2026.06.26(금) | 청약홈(09:00~17:30) |
| 당첨자발표 | 2026.07.03(금) | 청약홈 |
| 서류접수 | 2026.07.03(금)~07.12(일) | 견본주택 |
| 계약체결 | 2026.07.14(화)~07.18(토) | 견본주택 |
- 청약방법: PC·모바일 청약홈 / 인터넷 취약계층은 현장접수
- 견본주택: 인천광역시 서구 원당동 796-5번지 일원
- 분양문의: 1600-2857
💡 해당지역 우선공급: 같은 순위 내 경쟁 시 공급 50%를 인천광역시 거주자에게 우선 공급하고, 나머지 50%를 서울·경기 거주자에게 공급해요. 인천 거주자에게 유리한 구조랍니다.
💰 분양가 (타입별)
전용 84㎡ 이하 중소형으로만 구성됐고, 전 타입이 분양가상한제 적용가예요. 아래는 기준층(10~15층 안팎) 기준 대략값이며, 층·향·동에 따라 달라집니다.
타입 전용면적 일반분양 세대 분양가(기준층 안팎) 15억 대출 분기점
| 59A | 59.9497㎡ | 125 | 약 4.58~4.95억 (기준층 4.78억) | ✅ 가능 |
| 59B | 59.8301㎡ | 109 | 약 4.57~4.87억 (기준층 4.71억) | ✅ 가능 |
| 84A | 84.5181㎡ | 153 | 약 6.12~6.63억 (기준층 6.40억) | ✅ 가능 |
| 84B | 84.0342㎡ | 59 | 약 6.06~6.56억 (기준층 6.34억) | ✅ 가능 |
| 84C | 84.1796㎡ | 59 | 약 5.97~6.46억 (기준층 6.24억) | ✅ 가능 |
⭐ 납부구조: 계약금 10%(계약시 1,000만원 + 30일 이내 차액) → 중도금 60%(6회 분납) → 잔금 30%
⭐ 중도금 대출은 분양가의 60% 범위·이자후불제로 알선 예정이에요(확정·보증 아님).
⭐ 15억 중도금 대출 제한은 본래 규제지역 이슈이고, 본 단지는 비규제지역인 데다 전 타입이 15억을 한참 밑돌아 이 측면 제약은 작아요. 다만 입주(2029년 말) 시점 잔금대출은 DSR·LTV 규제가 그대로 적용되니, 자금계획은 보수적으로 잡으시는 걸 권해요.
⚠️ 분양가는 층·향·동별로 다르고, 위 금액은 대략값이에요. 정확한 금액은 반드시 공식 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하세요. (참고로 84A 일부 라인(6304동 1호)은 5.8억대로 책정된 저가 라인도 있어요.)
📊 주변 시세 비교 (안전마진 추정)
아래는 공개 실거래·시세 자료를 참고한 추정치이며, 투자 권유가 아니에요. 위치·연식 차이가 커서 직접 비교는 조심해서 봐주세요.
- 검단신도시 대장으로 꼽히는 **힐스테이트신검단센트럴 전용 84㎡**가 최근 8억대 후반(약 8.95억) 신고가 거래 사례가 있었어요. 다만 이 단지는 신검단중앙역 권역으로, 본 단지(완정역·마전동 생활권)와는 입지가 달라요.
- 인근 분양가상한제 단지인 **검암역자이르네 84㎡**가 5억 중후반대로 공급된 점을 보면, 본 단지의 6억대 초반 분양가는 검단 신축 전반의 분양가 흐름과 비슷한 구간이에요.
- 정리하면, 검단 코어 신축이 8억 안팎까지 거래된 점을 기준으로 보면 표면 갭은 있어 보이지만, 본 단지는 위치가 코어와 다르고 입주가 2029년 말이라 시세는 입주 시점에 따라 달라질 수 있어요. 안전마진은 '있을 가능성'으로 보수적으로 접근하시는 게 안전합니다.
🎁 특별공급 요약 (총 898세대)
유형 세대수 핵심 자격
| 신혼부부 | 320 | 혼인 7년 이내, 무주택세대구성원, 소득·자산기준, 통장 6개월 |
| 생애최초 | 265 | 생애최초 주택구입, 5년 이상 소득세 납부, 통장 12개월(1순위) |
| 기관추천 | 137 | 해당 기관 추천(국가유공자·장애인·중소기업 등), 통장 6개월 |
| 다자녀가구 | 137 | 만19세 미만 자녀 2명 이상, 무주택세대구성원, 통장 6개월 |
| 노부모부양 | 39 | 만65세 이상 직계존속 3년 이상 부양, 무주택세대주, 통장 12개월(1순위) |
공통사항: 공고일 기준 무주택 요건 충족, 통장 가입기간 요건(유형별 6개월/12개월), 부부는 당첨자 발표일이 같은 주택에 중복청약 가능(중복당첨 시 접수일시 빠른 건 유효). 본인 기준 특공은 1세대 1회 한정이에요.
🎯 청약 전략 (가점 높은 분 vs 낮은 분)
전용 84㎡ 이하 1순위 가점제/추첨제 비율
구분 가점제 추첨제
| 전용 60㎡ 이하 | 40% | 60% |
| 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 40% | 60% |
🎯 고가점자라면
- 가점이 충분하다면 **일반분양 물량이 가장 많은 84A(153세대)**나 판상형 선호도가 높은 타입에서 안정적으로 노려볼 수 있어요. 물량이 많을수록 커트라인 부담이 덜한 편이에요.
🎲 저가점·추첨 도전이라면
- 전 타입 **추첨제 60%**라 가점이 낮아도 기회가 열려 있어요. 추첨제 75%는 무주택세대구성원에게 우선 배정되니 무주택이라면 더 유리해요.
- 일반분양 세대가 상대적으로 적은 84B·84C(각 59세대) 같은 타입은 경쟁이 분산될 가능성이 있어, 추첨 틈새를 노리는 분들이 살펴볼 만해요. 84C는 분양가도 84타입 중 가장 낮은 편이고요.
❓ FAQ
Q. 더샵 검단레이크파크 1순위 자격이 어떻게 되나요? A. 인천 또는 서울·경기 거주자로, 청약통장 가입 12개월 경과 + 지역별·면적별 예치금(인천 85㎡ 이하 250만원)을 충족하면 1순위예요. 세대주·세대원 모두 신청 가능해요.
Q. 더샵 검단레이크파크 중도금 대출은 가능한가요? A. 전 타입이 15억을 한참 밑돌아 분양가 측면 제약은 작아요. 중도금은 분양가 60% 범위·이자후불제로 알선 예정이지만, 사업주체가 보증하는 건 아니에요. 입주 시점 잔금대출은 DSR이 적용되니 미리 자금계획을 세우세요.
Q. 가점이 낮은데 어떤 타입을 노려야 하나요? A. 전 타입 추첨제가 60%라 도전 여지가 커요. 일반분양 세대가 적은 84B·84C 같은 타입에서 경쟁이 분산될 수 있고, 무주택세대구성원이면 추첨제 우선배정(75%)도 활용할 수 있어요.
Q. 입주는 언제인가요? 거주의무는 있나요? A. 입주예정은 2029년 12월이에요. 분양가상한제 주택이라 거주의무 3년이 붙지만, 최초 입주가능일부터 3년간 유예돼요. 전매제한도 3년이에요.
Q. 인천 거주자가 아니어도 신청할 수 있나요? A. 네, 서울·경기 거주자도 신청 가능해요. 다만 경쟁 시 인천 거주자에게 50%를 우선 공급하고 나머지 50%를 서울·경기 거주자에게 공급해요.
📝 마무리
핵심 한 줄 요약: 검단신도시 첫 '더샵' 대단지 + 분양가상한제 국평 6억대 + 추첨제 60%로, 무주택 실수요자에게 기회 폭이 넓은 단지예요.
✅ 점검 3가지
- 자금: 비규제라 중도금 제약은 작지만, 2029년 말 입주 시점 DSR 잔금대출 한도를 미리 계산해두세요.
- 입지: 완정역 생활권은 갖춰져 있지만 검단호수공원역 일대는 개발 초기라는 점, 직접 현장 방문으로 확인하세요.
- 타입 선택: 가점이 낮다면 추첨제 60%와 일반분양 적은 타입의 틈새를, 높다면 물량 많은 84A를 노려보세요.
🔖 당첨자 발표 후 경쟁률·커트라인 업데이트 예정이에요. 즐겨찾기 해두시면 가장 먼저 확인하실 수 있어요!
오늘도 도움이 되셨길 바라며, 다음에 더 알찬 단지 분석으로 찾아올게요. 감사합니다!
본 글은 입주자모집공고문과 공개 자료를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 정확한 청약 자격·일정·금액은 반드시 공식 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하시기 바랍니다. 분양가·시세 비교는 추정치이며 투자 권유가 아닙니다.
'청약' 카테고리의 다른 글
| 강변역 센트럴 아이파크 분양가·청약일정 총정리 (통장 없이 추첨, 84타입 12억대·시세차익 10억 단 2세대) (0) | 2026.06.22 |
|---|---|
| 북서울자이 폴라리스(보류지) 분양가·청약일정 총정리 (강북 첫 자이 즉시입주 6세대 · 잔금 90% 현금 승부) (0) | 2026.06.22 |
| 더샵 검단레이크파크 분양가·청약일정 총정리 (국평 6억대, 옆 단지는 8.9억 신고가) (0) | 2026.06.21 |
| 드파인 아르티아 분양가·청약일정 총정리 (59㎡도 21억) (0) | 2026.06.21 |
| 장위 푸르지오 마크원 분양가·청약일정 총정리 (15억 대출 분기점, 59 vs 84 전략까지) (0) | 2026.06.21 |
댓글