안녕하세요~! 오늘의 부동산 스터디입니다. 😊
오늘은 흑석뉴타운의 새 하이엔드 랜드마크로 주목받는 써밋 더힐(흑석11구역) 의 무순위(사후) 공고를 들고 왔어요. 지난 5월 본청약에서 평균 32.5대 1로 마감됐던 단지인데, 미계약 잔여 세대가 풀린 거예요. 그런데 이번 공고, 좀 특별합니다. 청약통장도, 가점도 필요 없이 "서울 거주 무주택세대구성원"이면 누구나 추첨으로 도전할 수 있거든요. 대신 이게 함정 아닌 함정이 있어서, 끝까지 꼭 읽어보셔야 해요. 그럼 하나씩 풀어볼게요!
📍 위치/규모 서울 동작구 흑석동 304번지 일원 · 흑석11구역 재개발 · 총 1,515세대 中 이번 무순위 84A 단 3세대 💰 분양가 전용 84.9㎡(84A) 약 28.1억 ~ 29.6억 (평당 약 8,500만원) 📅 일정 접수 2026.07.06(월) → 발표 2026.07.09(목) → 계약 2026.07.16(목) · 입주 2030.06 예정 ⚠️ 핵심 리스크 분양가 25억 초과 → 입주 시 잔금대출 한도 약 2억뿐. 통장은 필요 없지만 현금 동원력이 사실상 전부예요. 무순위라도 당첨되면 재당첨제한 10년 + 주택 소유 간주!
1. 기본 정보 🏢
항목 내용
| 위치 | 서울특별시 동작구 흑석동 304번지 일원 |
| 단지 규모 | 지하 6층 ~ 지상 16층, 30개동, 총 1,515세대 (조합원 817·임대 266·일반분양 432) |
| 이번 공급 | 무순위(사후) 84A 잔여 3세대 (1120동 102호 / 1128동 102호 / 1129동 301호) |
| 시공사·브랜드 | ㈜대우건설 · 하이엔드 브랜드 '써밋(SUMMIT)' |
| 사업주체 | 흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업조합 (사업대행 ㈜한국토지신탁) |
| 입주 예정 | 2030년 06월 예정 (정확한 일자는 추후 통보) |
| 분양형태 | 민영 · 분양가상한제 미적용 |
| 규제지역 | 투기과열지구 / 청약과열지역 (공고문 기재) |
💡 이번 공급은 최초 1순위·2순위에서 마감됐던 84A의 미계약분(잔여 3세대) 을 무순위로 푸는 거예요. 최초 입주자모집공고일은 2026.05.15, 무순위 공고일은 2026.06.30이고요. 공고문에 안 적힌 세부 내용(평면·단지여건 등)은 최초 입주자모집공고문에서 꼭 확인하셔야 합니다.
2. 입지 — 교통·학군·개발호재 📍
🚇 교통
써밋 더힐은 9호선 흑석역과 4·9호선 환승역인 동작역 사이에 자리해요. 9호선을 타면 여의도·강남·마곡으로 바로 이어지고, 동작역에서 4호선으로 갈아타면 도심권 접근도 가능합니다. 차로는 올림픽대로·동작대교·강변북로 진입이 수월해서 강남·여의도·용산 생활권을 두루 누릴 수 있는 위치예요.
⚠️ 다만 단지가 언덕 지형이라, 흑석역·동작역까지 체감 도보 거리는 평지보다 부담될 수 있다는 현장 의견도 있어요. 동·호수별 경사 차이가 있으니 직접 걸어보시는 걸 추천해요.
🏫 학군·생활
도보권에 중앙대학교 사범대학 부속초·부속중이 있고, 서울은로초·흑석초·흑석고가 인근이에요. 중앙대학교 서울캠퍼스와 중앙대병원도 가까워 학세권·병세권을 갖췄고요. 버스로 3~4정거장이면 노량진 학원가도 닿습니다. 생활 인프라는 흑석동 상권(이마트 에브리데이·하나로마트 등)에 더해 신세계백화점 강남점, 이마트 용산점 등 대형 유통시설 이용이 가능해요.
📈 개발호재
- 흑석뉴타운 신축 벨트 완성 — 흑석뉴타운(약 1만 가구)의 후속 단지로, 단지가 완성되면 한강변 신축 벨트가 채워지며 '준강남' 주거지로서 위상이 한 단계 올라갈 거란 평가가 많아요.
- 한강·현충근린공원 인접 — 단지 앞으로 한강, 뒤로 현충근린공원이 있어 자연환경이 좋습니다. 단, 한강 조망은 일부 고층 세대에 한정되니 동·호수 확인이 중요해요.
- 하이엔드 커뮤니티 — 실내수영장·피트니스·스카이라운지 등 대단지급 커뮤니티가 강점으로 꼽혀요.
3. 청약 일정 📅
구분 일정
| 최초 입주자모집공고일 | 2026.05.15(금) |
| 무순위(사후) 공고일 | 2026.06.30(화) (자격 판단 기준일) |
| 무순위 접수일 | 2026.07.06(월) 09:00~17:30 |
| 당첨자 발표 | 2026.07.09(목) (문자 08:00 / 청약홈 조회) |
| 서류접수 및 계약체결 | 2026.07.16(목) 10:00~17:00 |
- 청약 방법: 청약홈(www.applyhome.co.kr) PC·모바일 인터넷 청약만 가능 (현장접수 불가). 공동인증서 또는 금융인증서 로그인 방식만 가능해요.
- 견본주택: 서울특별시 강남구 영동대로 337, 2층 '써밋갤러리' (견본주택엔 59㎡A 타입 설치)
- 분양 문의: 1844-1515
💡 취소는 접수 당일 17:30까지만 가능하고, 그 이후엔 어떤 경우에도 취소가 안 돼요. 17:30 넘어가면 진행 중이던 신청도 접수가 안 되니, 시간 여유를 두고 접수하세요.
4. 분양가 (타입별 표) 💰
⚠️ 분양가상한제 미적용 단지로, 같은 84A라도 동·호·층·향에 따라 금액이 달라요. 아래는 공고문에 기재된 3세대 실제 공급가입니다. 정확한 금액·납부일은 반드시 공식 공고문에서 확인하세요.
타입 전용면적 동·호 공급금액(계) 대출 가능 여부
| 84A | 84.9㎡ | 1120동 102호 | 28억 1,210만원 | ❌ |
| 84A | 84.9㎡ | 1128동 102호 | 28억 4,020만원 | ❌ |
| 84A | 84.9㎡ | 1129동 301호 | 29억 5,890만원 | ❌ |
(평당가 약 8,500만원 수준 — 발표 당시 '역대 최고 분양가'로 화제가 됐던 단지예요.)
납부 구조 (예: 1129동 301호 / 29.589억 기준)
구분 비율 금액 시점
| 계약금 | 10% | 약 2.96억 | 계약 시 즉시 현금 |
| 중도금 | 60% | 약 17.75억 (10%씩 6회) | 2026.12 ~ 2030.03 |
| 잔금 | 30% | 약 8.88억 | 입주 지정일 |
★ 대출 — 이 단지의 진짜 관문 (2026년 6월 기준)
청약 대출은 중도금 대출과 잔금대출(입주 시 주담대 전환) 을 반드시 나눠서 봐야 해요.
- 중도금 대출: 공고문상 납부구조는 중도금 60%(6회)이지만, 실제 대출 한도(%)는 "별도 안내 예정"으로 미확정이에요. 최근 시장에선 은행들이 한도를 60%→40%로 축소하는 사례가 많아 자기자본 부담이 커지는 추세인데, 이 단지 적용분은 시공사·대출취급기관 확인이 필요합니다. (불확실하므로 추정하지 않을게요.)
- 잔금대출: 여기서 진짜 규제가 걸려요. 수도권·규제지역 기준으로 시가 15억 이하 6억 / 15억 초과~25억 이하 4억 / 25억 초과 2억 한도인데, 써밋 더힐 84A는 28~29.6억으로 모두 25억 초과 → 잔금대출 한도 약 2억뿐입니다. 게다가 규제지역 LTV 40~50%, 스트레스 DSR까지 더해지면 실제 한도는 더 줄어들 수 있어요.
- 공고문에도 "2025.10.10 주택시장안정화 대책으로 잔금대출 LTV·DSR 규제가 강화되어 개인별 한도가 축소되거나 대출 자체가 거부될 수 있다" 는 경고가 명시돼 있습니다.
★ 정리하면 — 중도금 대출이 일부 되더라도, 입주 시 잔금대출에서 한도가 막혀요. 28~29억짜리에 잔금대출 약 2억이면 사실상 현금 동원력이 거의 전부입니다. 당첨 전에 입주 시점 자금계획(잔금·DSR)을 반드시 점검하세요. (개인 대출 가능액은 소득·기존부채에 따라 달라지므로, 위 내용은 '단지 기준 일반론'이에요. 개별 상담을 권합니다.)
참고: 발코니 확장(84A) 별도 약 2,220만원(계약금 10% + 입주 시 잔금 90%).
5. 주변 시세 비교 (안전마진) 📊
인근 신축 대표 단지의 전용 84㎡ 실거래·호가와 비교해볼게요. 아래 수치는 공개 자료 기반 추정치이며 참고용입니다.
단지 준공/입주 84㎡ 시세(참고) 비고
| 써밋 더힐 (이번 분양) | 2030.06 예정 | 분양가 28.1~29.6억 | 흑석11구역, 일부 고층만 한강조망 |
| 흑석자이 (흑석3) | 2023.02 | 약 25.7억 (신고가) | 흑석역·숭실대입구역 |
| 흑석한강센트레빌1차 | 2011.09 | 약 24.7억 | 흑석역 인근 |
| 아크로리버하임 (흑석7) | 2019.12 | 84㎡ 호가 ~34억 / 45평 48.7억 신고가 | 흑석동 대장, 한강조망 프리미엄 |
중립적으로 보면 — 써밋 더힐 84A 분양가(28~29.6억)는 인근 신축인 흑석자이·센트레빌의 84㎡ 실거래(약 24.7~25.7억)보다 다소 높은 수준이라, 이들 대비로는 안전마진이 크지 않거나 거의 없다고 볼 수 있어요. 반면 흑석동 대장인 아크로리버하임(한강조망, 호가 ~34억) 대비로는 일정 폭의 여유가 있고요. 다만 써밋 더힐은 일부 고층만 한강조망이 가능해 조망 프리미엄에서 차이가 있을 수 있습니다. 입주가 2030년으로 남아 있어 그사이 시세 흐름과 신축·하이엔드 프리미엄이 변수예요.
⚠️ 위 비교는 추정치이며 투자 권유가 아닙니다. 거래량이 적은 고가 시장은 층·향·조망·동에 따라 가격차가 크니, 실거래는 청약홈·실거래가 시스템에서 직접 확인하세요.
6. 무순위(사후) 자격 & 당첨 방식 ✅
이번 공고는 특별공급·가점제가 없는 순수 무작위 추첨이에요. 그래서 일반 청약과 자격 구조가 완전히 다릅니다.
항목 내용
| 대상자 | 공고일(2026.06.30) 현재 서울특별시 거주 무주택세대구성원 |
| 청약통장 | 가입 여부 무관 (통장 없어도 신청 가능) |
| 외국인 | 신청 불가 (주민등록상 세대원 미인정) |
| 장기해외체류자 | 90일 초과 연속 해외체류 시 신청 불가 |
| 당첨자 선정 | 주택형별 무작위 추첨 (가점 無) |
| 예비입주자 | 공급세대수의 900%까지 무작위 추첨으로 예비순번 배정 |
💡 통장·가점이 필요 없으니 진입 문턱은 매우 낮아요. 핵심은 자격이 아니라 자금입니다. "서울 무주택자라면 누구나 추첨" → 하지만 당첨 후 28~29억을 감당할 수 있느냐가 진짜 관문이에요.
7. 무순위 청약 전략 & 자금 점검 🎯
가점제·추첨제 비율을 따지는 일반 청약 전략은 이 공고엔 해당되지 않아요(순수 추첨). 대신 이렇게 접근하시면 좋아요.
누구에게 맞을까
- ✅ 현금·자산 동원력이 충분한 서울 무주택 실수요자 — 계약금(약 2.96억)을 발표 직후 즉시 납부할 수 있고, 입주 시 잔금대출 한도(약 2억)를 감안해도 자금계획이 서는 분.
- ⚠️ 레버리지(대출)에 크게 의존해야 하는 분 — 잔금대출 2억 벽 때문에 자금 압박이 큽니다. 신중히 접근하세요.
당첨 전 꼭 점검할 3가지
- 계약금 즉시 납부 — 발표(2026.07.09) 후 계약일(2026.07.16)에 약 2.96억 현금이 준비돼 있어야 해요. 현금 수납 불가, 계좌 이체만 가능(1일 이체한도 확인 필수).
- 중도금 60% 자금원 — 중도금 대출 한도가 미확정(별도 안내)이라, 대출 한도가 낮게 잡힐 경우의 자기부담분을 미리 계산해두세요.
- 입주 시 잔금 + 대출 한도 — 25억 초과로 잔금대출 약 2억뿐. 입주(2030.06) 시점에 잔금을 어떻게 마련할지 시나리오를 짜두세요.
⚠️ 그리고 가장 많이 놓치는 포인트 — 무순위라도 당첨되면 분양권을 소유한 것으로 간주(규칙 제53조) 되어 향후 청약 시 '유주택자'가 되고, 재당첨제한 10년이 적용돼요. "무순위는 부담 없다"는 인식은 위험합니다.
🏛️ 규제지역 전용 안내 (투기과열지구·청약과열지역)
이 단지는 규제지역이라 아래 사항을 꼭 확인하세요. 모두 공고문 기재 기준입니다.
항목 내용
| 전매제한 | 최초 당첨자발표일(2026.06.05)로부터 3년 (단, 3년 내 소유권이전등기 시 해제) |
| 실거주(거주의무) | 없음 (분양가상한제 미적용 단지) |
| 재당첨 제한 | 10년 (투기과열지구 공급 주택) |
| 무순위 자격 | 공고일 현재 서울 거주 무주택세대구성원 (세대주 요건·통장 요건 無) |
| 1세대 1건 / 중복 제한 | 당첨자발표일(2026.07.09) 동일한 주택은 1인 1건만 신청. 2건 이상 당첨 시 모두 부적격 |
| 1순위 제한 | 당첨 시 발표일로부터 5년간 투기과열·청약과열지역 1순위 청약 제한 |
| 토지거래허가구역 | 공고문에 별도 명시 없음 → 청약홈·관할 구청에서 확인 필요 |
💡 동작구는 부동산 거래신고 시 자금조달계획서·입주계획서 제출이 의무화된 지역이에요. 계약 후 30일 이내 부동산거래신고도 필요하니 서류 준비를 미리 해두세요.
8. FAQ ❓
Q1. 써밋 더힐 무순위, 청약통장 없어도 신청할 수 있나요? 네, 가능해요. 이번 무순위(사후)는 청약통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있어요. 단, 공고일(2026.06.30) 현재 서울 거주 무주택세대구성원이어야 하고, 외국인·장기해외체류자(90일 초과)는 신청이 불가합니다.
Q2. 써밋 더힐 84타입 잔금대출은 얼마까지 나오나요? 분양가가 25억을 초과(28~29.6억)해서 잔금대출 한도는 약 2억 수준이에요(2026년 6월 규제 기준). 규제지역 LTV·스트레스 DSR까지 적용되면 실제 한도는 더 줄 수 있고요. 중도금 대출은 납부구조상 60%이지만 실제 한도는 공고문상 미확정(별도 안내) 이라 시공사 확인이 필요합니다. 사실상 현금 동원력이 관건이에요.
Q3. 무순위라도 당첨되면 불이익이 있나요? 있어요. 당첨되면 계약 여부와 관계없이 재당첨제한 10년이 적용되고, 분양권 소유로 간주되어 향후 청약 때 유주택자가 됩니다. 또 발표일로부터 5년간 투기과열·청약과열지역 1순위 청약이 제한돼요. "무순위는 부담 없다"고 생각하면 안 됩니다.
Q4. 가점이 낮은데 도전해볼 만한가요? 이번 공고는 가점과 무관한 순수 무작위 추첨이라, 가점이 낮아도 추첨 확률은 동일해요. 다만 자격보다 자금이 관건이라, 가점이 아니라 "28~29억을 감당할 수 있느냐"로 판단하시는 게 맞습니다.
Q5. 입주는 언제이고, 한강 조망은 되나요? 입주는 2030년 6월 예정(추후 통보)이에요. 한강 조망은 일부 고층 세대에 한정되니, 이번 3세대(1120-102 / 1128-102 / 1129-301)의 층·향·조망을 견본주택·카탈로그에서 꼭 확인하세요.
9. 마무리 ✍️
한 줄 요약 — 써밋 더힐 무순위는 "통장·가점 없이 서울 무주택자면 추첨" 이라는 낮은 진입 문턱과, "28~29억·잔금대출 2억 벽" 이라는 높은 자금 문턱이 동시에 있는 단지예요.
당첨 전 체크 3가지
- 계약일(2026.07.16)에 계약금 약 2.96억을 즉시 이체할 수 있는가
- 중도금(미확정 한도)·입주 시 잔금까지 자금계획이 서는가
- 당첨 시 재당첨제한 10년·유주택 간주를 감수할 수 있는가
진입은 쉽지만 자금은 만만치 않은 단지인 만큼, 숫자부터 냉정하게 점검해보시길 바라요. 입지·브랜드·흑석뉴타운 완성 기대감은 분명한 강점이고요!
오늘도 도움이 되셨길 바라며, 다음에 더 알찬 단지 분석으로 찾아올게요. 감사합니다!
본 글은 입주자모집공고문과 공개 자료를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 정확한 청약 자격·일정·금액은 반드시 공식 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하시기 바랍니다. 분양가·시세 비교는 추정치이며 투자 권유가 아닙니다. 대출 한도·LTV·DSR은 2026년 현재 규제 기준이며, 개인 소득·부채·신용에 따라 달라집니다.
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