남양주 진접 서한이다음 분양가·청약일정 총정리 (84타입 6억대 분상제, 대신 거주의무 3년·재당첨 10년)

안녕하세요~! 오늘의 부동산 스터디입니다. 🏡

오늘은 경기도 남양주 진접2지구에서 나온 남양주 진접 서한이다음(S1BL) 입주자모집공고문을 꼼꼼히 뜯어봤어요. 분양가상한제가 적용되는 공공택지 단지라 가격 메리트가 확실한 대신, 거주의무·전매제한·재당첨제한이라는 조건이 붙어 있는 전형적인 "혜택과 족쇄가 세트"인 단지입니다. 하나씩 살펴보실게요!

📍 경기 남양주 진접2 공공주택지구 S1BL · 최고 29층 5개동 총 512세대 중 일반분양 361세대 (72~95타입)
💰 84A 기준층 약 6.2~6.4억 · 72A 5억 중반 · 95A도 7억 초반 이내 (분양가상한제 적용) 📅 특별공급 7/20(월) · 1순위 7/21(화) · 당첨자발표 7/29(수) · 입주 2029년 1월 예정
⚠️ 비규제지역이라 대출 부담은 낮지만 거주의무 3년 + 전매제한 3년 + 재당첨제한 10년 — 실거주 각오가 필요한 단지예요

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🏢 기본 정보

구분 내용

위치	경기도 남양주시 진접2 공공주택지구 S1BL (진접읍 내각리·연평리 일원)
규모	지하 2층~지상 최고 29층, 5개동, 총 512세대
일반분양	361세대 (특별공급 156세대 포함) ※ 151세대는 LH 공공임대로 별도 공급
주택형	72A · 84A · 84B · 95A · 95B (전용면적 기준)
시공사	㈜서한 (브랜드: 서한이다음)
입주예정	2029년 1월 예정
분양형태	분양가상한제 적용 민영주택 (공공택지)
규제지역 여부	비규제지역 (비투기과열지구·비청약과열지역)
재당첨제한	10년 (분양가상한제 적용주택)
전매제한	3년 (소유권이전등기 완료 시 그때까지)
거주의무기간	3년
분양문의	031-568-8900 · 견본주택: 경기 구리시 인창동 614-7

💡 비규제지역인데도 재당첨제한 10년·거주의무 3년이 붙는 이유는 분양가상한제 적용 공공택지이기 때문이에요. "규제지역이 아니니까 자유롭겠지"라고 생각하면 안 되는 포인트입니다.

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🗺️ 입지 분석 (교통·학군·개발호재)

🚇 교통

• 현재 4호선 진접선(오남역·진접역) 이 운행 중인 생활권이에요. 진접2지구 내에는 4호선과 9호선 연장선(강동하남남양주선)이 만나는 풍양역(예정) 이 추진되고 있어요. 단, 풍양역은 아직 '예정' 단계라 개통 시기는 확정이 아니니 반드시 직접 확인하세요.
• GTX-B(송도~마석) 가 착공에 들어가 2031년 개통 계획으로, 완공 시 서울 주요 업무지구까지 30분대 접근이 기대된다는 전망이 있어요.
• 도로는 세종포천고속도로, 수도권제1순환고속도로, 국도 47호선을 이용할 수 있어요.

🏫 학군·생활

• 공고문 기준, 초등학교는 (가칭)진접2초 통학구역이나 개교 전까지 (가칭)진접1초(2028년 3월 개교예정) 로 임시배치 예정이에요. 중학교도 지구 내 신설 (가칭)진접1중(2028년 3월 개교예정) 배치 예정입니다. ⚠️ 개교 시기·배치계획은 교육지원청 사정에 따라 변경될 수 있다고 공고문에 명시돼 있어요. 학령기 자녀가 있다면 입주 초기 통학 공백 가능성을 감안하셔야 해요.
• 단지 내 유치원 신설 예정(2028년 3월 개원예정), 지구 인근 진접1지구의 이마트·하나로마트·영화관 등 기존 상권을 이용할 수 있어요.
• 왕숙천 수변공원, 천마산 등 녹지가 가깝고 지구 내 근린공원도 다수 계획돼 있어요.

📈 개발호재

• 남측으로 3기 신도시 왕숙지구, 북측으로 약 9만 명이 거주하는 진접1지구와 맞닿아 있어요. 왕숙 개발이 진행되면 신도시 인프라를 공유하는 신주거벨트가 형성될 수 있다는 기대가 있어요.
• 왕숙신도시에는 카카오 데이터센터, 우리금융 연구개발센터 등 대규모 업무시설 투자 유치 소식이 이어지고 있어요.
• ⚠️ 다만 공고문에도 "진접2지구 조성사업이 완료된 상태에서 공급하는 것이 아니므로 주변 기반시설 조성계획은 지연·변경·취소될 수 있다"고 명시돼 있어요. 초기 입주 시 생활 인프라 불편은 감수해야 하는 지구입니다.

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📅 청약 일정

구분 일정

입주자모집공고	2026.07.09(목)
특별공급 접수	2026.07.20(월)
일반공급 1순위	2026.07.21(화)
일반공급 2순위	2026.07.22(수)
당첨자 발표	2026.07.29(수)
서류접수	2026.07.30(목)~08.02(일)
계약체결	2026.08.10(월)~08.12(수)

• 청약방법: 청약홈(PC·모바일, 09:00~17:30) 인터넷 청약 원칙
• 견본주택: 경기도 구리시 인창동 614-7 (분양문의 031-568-8900)

💡 지역 우선공급 구조: 대규모 택지개발지구라 ① 남양주시 1년 이상 거주자(2025.07.09 이전부터) 30% → ② 경기도 6개월 이상 거주자 20% → ③ 수도권(서울·인천·경기 6개월 미만) 50% 순으로 공급돼요. 수도권 물량이 50%나 되니 서울·인천 거주 무주택자도 충분히 노려볼 수 있는 구조입니다.

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💰 타입별 분양가 & 대출 가능 여부

분양가는 층별로 다르니 기준층(4층~) 안팎 대략 범위로 정리했어요. 정확한 금액은 반드시 공식 공고문에서 확인하세요!

타입 전용면적 일반공급 세대수 분양가(대략) 대출 가능 여부

72A	72.47㎡	15세대	약 5.4억~5.9억	✅
84A	84.47㎡	49세대	약 6.1억~6.6억	✅
84B	84.76㎡	13세대	약 6.4억~6.7억	✅
95A	95.25㎡	118세대 (최다)	약 6.5억~7.1억	✅
95B	95.31㎡	10세대	약 6.6억~6.7억	✅

• ★ 납부구조: 계약금 10% - 중도금 60%(6회, 2026.11~2028.06) - 잔금 30%. 중도금은 이자후불제로 총 공급대금의 60% 범위 내에서 사업주체가 대출 알선 예정이에요(공고문 기준). 단, 공고문에 "금융권 규제 등으로 중도금 집단대출이 불가할 경우 자력 납부해야 한다"는 조건이 명시돼 있으니 유의하세요.
• ★ 잔금 전환 시 시가구간: 전 타입 분양가(예상 시가)가 15억 이하 구간이고 비규제지역이라, 2026년 7월 현재 기준 무주택자는 잔금대출(주담대 전환) 한도 6억 티어에 걸릴 일이 사실상 없어요. 수도권 분양 단지 중에서 대출 스트레스가 가장 적은 편에 속합니다.
• 84A 기준 평당가는 대략 1,800만원대로, 분양가상한제가 적용된 공공택지다운 가격이에요.

★ 중도금 대출이 되더라도 입주 시 잔금대출에서 한도가 막힐 수 있어요. 당첨 전에 입주 시점(2029년 1월) 자금계획(잔금·DSR)을 꼭 점검하세요. 특히 개인의 소득·기존부채에 따라 DSR 한도는 크게 달라집니다.

⚠️ 분양가는 층·향별로 다르므로 위 표는 기준층 안팎 대략값이에요. 정확한 금액은 공식 입주자모집공고문과 견본주택에서 확인하세요.

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📊 주변 시세 비교 (안전마진 체크)

진접읍 일대는 구축 위주 시장이라 신축 비교 대상이 많지 않은데요, 웹 검색 기준으로 정리해 보면 이렇습니다(모두 추정치이며 시점·타입에 따라 달라질 수 있어요).

• 진접읍 대표 신축인 더샵 남양주퍼스트시티(2021년 입주, 1,153세대) 가 인근 시세의 기준점 역할을 하고 있고, 최근 진접 하우스토리 84타입이 6억 초반대에 거래된 사례가 확인돼요.
• 인근 왕숙지구 분상제 공공분양도 전용 84가 6억원대에 공급된 바 있어, 이번 단지의 84타입 6억대 초중반 분양가는 주변 공급가와 비슷하거나 소폭 낮은 수준으로 보여요.
• 즉, 즉각적인 대규모 안전마진을 기대하는 '로또 청약'형 단지라기보다는, 신축 프리미엄 + 교통망 개통(풍양역·GTX-B) 시 상승 여력을 보고 들어가는 실거주형 단지에 가깝습니다.

⚠️ 위 시세 비교는 공개 자료 기반 추정이며 투자 권유가 아니에요. 실거래가는 국토부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하시길 권해요.

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👨‍👩‍👧 특별공급 요약 (총 156세대)

유형 세대수 핵심 자격

기관추천	21	해당 기관 추천자 (국가유공자·장애인·중소기업 근로자 등), 통장 6개월
다자녀가구	36	미성년 자녀 2명 이상, 통장 6개월
신혼부부	32	혼인 7년 이내, 소득/자산 기준 충족, 통장 6개월
노부모부양	10	만65세 이상 직계존속 3년 이상 부양, 무주택세대주, 통장 12개월(1순위)
생애최초	36	세대 전원 주택 소유 이력 無, 5년 이상 소득세 납부, 통장 12개월(1순위)
신생아	21	2세 미만 자녀(태아 포함), 통장 12개월(1순위)

공통사항: 공고일(2026.07.09) 기준 무주택세대구성원(노부모부양은 무주택세대주), 특별공급은 세대당 평생 1회예요.

💡 주의할 점 하나! 95A·95B는 신혼·생애최초·신생아 특공 물량이 없어요(85㎡ 초과 타입). 95A 특공은 다자녀 15세대 + 노부모 4세대뿐이라, 나머지 118세대가 전부 일반공급으로 풀립니다.

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🎯 청약 전략 (가점 높은 분 vs 낮은 분)

전용면적별 가점제/추첨제 비율

구분 타입 가점제 추첨제

전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하	72A / 84A / 84B	70%	30%
전용 85㎡ 초과	95A / 95B	80%	20%

🎯 가점 높은 분이라면

• 84A(일반 49세대) 가점제 물량이 가장 안정적인 선택지예요. 비규제 분상제 단지라 전국구 수요가 몰릴 수 있지만, 남양주 1년 거주자라면 30% 우선공급 덕에 커트라인이 낮아질 여지가 있어요.
• 가점제 청약 시 배우자 통장 가입기간 합산(최대 3점) 잊지 마시고, 과거 2년 이내 가점제 당첨 이력이 세대 내에 있으면 가점제 청약이 불가하니 꼭 확인하세요.

🎲 가점 낮은 분·추첨 노리는 분이라면

• 최대 승부처는 95A예요. 일반공급 118세대로 압도적 최다인데 추첨제는 20%(약 24세대 내외)뿐이지만, 특공이 사실상 없어 물량 자체가 커요. 가점 80%가 부담이라면 역으로 "중대형 가점 경쟁이 84보다 느슨할 수 있다"는 점도 참고 포인트.
• 95B는 10세대(101동, 2~6층 저층) 뿐이라 표본이 작아 운의 영역이에요. 저층 감수 가능하면 틈새가 될 수 있어요.
• 추첨제도 추첨 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정되니, 무주택자라면 확률이 생각보다 나쁘지 않습니다.
• 2주택 세대는 2순위로만 신청 가능해요.

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❓ FAQ

Q1. 남양주 진접 서한이다음 1순위 자격이 어떻게 되나요? 공고일(2026.07.09) 현재 남양주시 또는 수도권(서울·인천·경기) 거주 만 19세 이상이면서, 청약통장 가입 12개월 경과 + 지역별·면적별 예치금(85㎡ 이하 200만원~, 서울 거주자는 300만원~ 등 거주지 기준)을 충족하면 1순위예요. 비규제지역이라 세대주 요건이나 5년 내 당첨 이력 제한 없이 1순위 신청이 가능합니다.

Q2. 남양주 진접 서한이다음 중도금·잔금대출 얼마까지 나오나요? 중도금은 공급대금의 60% 범위 내 이자후불제 알선 예정이에요(공고문 기준, 대출기관 미정·추후 안내). 잔금대출은 2026년 7월 현재 기준 비규제지역 + 시가 15억 이하 구간이라 무주택자 최대 6억 한도 티어에 해당하고, 이 단지 분양가(5~7억대)에서는 한도보다 개인 DSR이 실질 제약이 될 가능성이 커요. 개별 대출 가능액은 반드시 은행에 사전 확인하세요.

Q3. 가점이 낮은데 어떤 타입에 도전해야 하나요? 추첨제 비율만 보면 72A·84A·84B(추첨 30%)가 유리하지만, 물량으로 보면 일반공급 118세대인 95A가 절대 표본이 커요. 추첨 물량의 75%가 무주택자 우선이라는 점을 활용해 무주택 상태로 도전하는 것이 핵심입니다.

Q4. 실거주 의무가 있나요? 전세를 놓을 수 있나요? 네, 거주의무기간 3년이 있어요. 분양가상한제 적용 공공택지 단지라서, 입주 후 일정 기간 직접 거주해야 하고 전매제한도 3년(소유권이전등기 시까지)입니다. 당첨 시 재당첨제한도 10년이 걸리니, 갈아타기 계획이 있는 분은 신중하게 판단하셔야 해요.

Q5. 입주는 언제인가요? 2029년 1월 예정이에요. 공정에 따라 변동될 수 있고, 잔금 30%는 입주 시점에 납부해야 하니 약 2년 반의 자금 준비 기간이 있는 셈입니다.

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✅ 마무리

정리하면 남양주 진접 서한이다음은 "84타입 6억대 분상제 가격 + 비규제 대출 여유"라는 진입 장벽의 낮음과, "거주의무 3년 + 재당첨제한 10년"이라는 긴 구속이 맞교환되는 단지예요.

청약 전 꼭 점검할 3가지! 👇

1. 2029년 1월 입주 시점의 잔금(30%) + DSR 자금계획 — 중도금이 나와도 잔금에서 막히면 안 돼요.
2. 거주의무 3년을 지킬 수 있는 생활 동선인지 — 풍양역·GTX-B 개통 전까지는 대중교통 여건이 아쉬울 수 있어요.
3. 재당첨제한 10년의 무게 — 이 통장, 이 기회를 여기에 쓸 만큼 확신이 있는지 스스로 물어보세요.

오늘도 도움이 되셨길 바라며, 다음에 더 알찬 단지 분석으로 찾아올게요. 감사합니다!

본 글은 입주자모집공고문과 공개 자료를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 정확한 청약 자격·일정·금액은 반드시 공식 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하시기 바랍니다. 분양가·시세 비교는 추정치이며 투자 권유가 아닙니다. 대출 한도·LTV·DSR은 2026년 현재 규제 기준이며, 개인 소득·부채·신용에 따라 달라집니다.