오산헤리티지자이 1·2단지 분양가·청약일정 총정리 (총 1,783세대, 1인 1건만 가능 — 어느 단지에 넣을까?)

📍 경기도 오산시 양산동 양산4지구 · 1단지 1,069세대(1BL) + 2단지 714세대(B2BL) = 총 1,783세대 GS건설 자이 브랜드타운, 병점역 생활권
💰 전용 84㎡ 약 7.1억~7.9억 / 75㎡ 약 6.7억~7.3억 (두 단지 비슷, 기준층 안팎 대략값)
📅 특별공급 7/20(월) · 1순위 7/21(화) · 당첨자 발표 7/28(화) · 입주 2029년 9월 예정
⚠️ 비규제지역(전매 6개월·재당첨 제한 없음·추첨제 60%)이라 문턱은 낮지만, 당첨자 발표일이 같아 1·2단지 중 1건만 청약 가능해요. 안전마진보다 '단지 선택 전략'이 핵심인 청약입니다!

안녕하세요~! 오늘의 부동산 스터디입니다. 😊

오늘은 7월 경기 남부 분양 시장의 최대어, 오산헤리티지자이 1단지·2단지를 한 번에 정리해 드릴게요. GS건설이 오산 양산동 양산4지구에 짓는 총 1,783세대 자이 브랜드타운인데요. 두 단지가 같은 날 공고를 내고 같은 날 당첨자를 발표하기 때문에, 청약은 둘 중 한 곳에만 넣을 수 있습니다. 그래서 이번 글은 "청약할까 말까"만큼이나 **"1단지 vs 2단지, 어디에 넣을까"**에 초점을 맞춰서 비교 분석해 볼게요!

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🏢 기본 정보 — 1단지 vs 2단지 한눈에 비교

구분 1단지 2단지

위치	양산동 223번지 일원 (양산4지구 1BL)	양산동 328-2번지 일원 (양산4지구 B2BL)
규모	지하 2층~지상 11~27층, 13개동 1,069세대	지하 2층~지상 19~27층, 9개동 714세대
일반분양	547세대 (특별공급 522세대 별도)	358세대 (특별공급 356세대 별도)
주택형	전용 75·84(A~D)·102·124·166P㎡	전용 75·84(A~C)·102·124·166P㎡
시공사·브랜드	GS건설 (자이 Xi)	GS건설 (자이 Xi)
입주 예정	2029년 9월 (추후 통보)	2029년 9월 (예정)
분양 형태	민간택지 · 분양가상한제 미적용 민영주택	민간택지 · 분양가상한제 미적용 민영주택
규제지역 여부	비규제지역 (공고문 명시)	비규제지역 (공고문 명시)
전매제한	당첨자 발표일(2026.7.28.)로부터 6개월	당첨자 발표일(2026.7.28.)로부터 6개월
재당첨 제한 / 거주의무	없음 / 없음	없음 / 없음

✔ 두 단지 모두 비규제지역 민영주택이라 기존 주택 당첨으로 재당첨 제한 기간 중인 분도 청약 가능하고(공고문 명시), 당첨자 발표 후 6개월이면 전매제한이 풀려요. 유주택자도 1순위 청약이 가능한 '규제 프리' 구조입니다.

⚠️ 단, 당첨자 발표일(7/28)이 같은 주택이라 1·2단지 중 한 곳에만 청약할 수 있어요. 그리고 당첨된 청약통장은 계약 여부와 무관하게 재사용이 불가하니 단지 선택부터 신중하게!

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🗺️ 입지 분석 (교통·학군·개발호재) — 두 단지 공통

1·2단지는 같은 양산4지구 안에 나란히 들어서기 때문에 입지 여건은 사실상 공유해요.

🚇 교통

• 수도권 전철 1호선 병점역 생활권이에요. 병점역 일대에 약 1만 세대 규모의 브랜드타운이 조성 중인데, 이 두 단지가 그 중심 입지에 들어섭니다. 단지~역 실제 거리는 동별로 차이가 있으니 견본주택에서 직접 확인해 보세요.
• 광역 교통은 경부고속도로, 수도권제2순환고속도로(봉담~동탄), 오산화성고속도로 등을 이용할 수 있어 차량 이동 여건은 준수한 편입니다.
• 다만 공고문상 유의사항도 확인해야 해요. 단지 동측으로 1호선(경부선) 철도가 지나 일부 동에서 소음이 발생할 수 있고, 북서측 봉영로(고속화도로)와 수원비행장 전투기 소음 가능성도 공고문에 명시돼 있습니다. 소음에 민감하시다면 동·호수 선택 시 꼭 체크하세요.
• 1호선 동탄역 연장, 동탄도시철도(트램) 등은 추진·계획 단계의 호재라 개통 시기가 확정된 게 아니에요. 확정 전제로 판단하지 않으시길 권해요.

🏫 학군·생활

• 초등학생은 (가칭)양산1초가 2030년 3월 개교 목표로 신설 추진 중이에요. 그런데 입주가 2029년 9월이라, 개교 전까지는 광성초에 임시 배치되고 통학버스·안전도우미가 운영될 예정입니다(공고문 명시). 초등 자녀가 있다면 이 공백기를 감안하셔야 해요.
• 중학교는 세교중학군[매홀중·문시중·세마중·(가칭)양산1중(2027.9. 개교 예정)] 배치 예정이고, 오산시는 고교 비평준화 지역이라 경기도 내 고교 지원이 가능합니다. 학생배치계획은 변경될 수 있으니 화성오산교육지원청 확인이 필요해요.
• 생활 인프라는 병점역·병점복합타운 중심상업지구, 롯데시네마, 하나로마트, 양산도서관 등을 이용할 수 있어요. 두 단지 모두 국공립어린이집(예정), 다함께돌봄센터, 피트니스·사우나·골프연습장·스카이라운지 등 커뮤니티가 계획돼 있습니다.

📈 개발호재

• 병점역 일대 약 1만 세대 브랜드타운 조성 — 이 단지 가치의 핵심 스토리예요. 양산4지구 도시개발이 완성되면 1·2단지 1,783세대가 신주거타운의 중심이 됩니다.
• 총사업비 약 2,000억 원 규모의 병점복합타운(복합환승센터+상업·업무·주거) 개발이 추진 중이고, 삼성전자 화성·기흥캠퍼스, 동탄테크노밸리 등 경기 남부 산업벨트와 가까워 직주근접 수요가 있어요.
• 단, 공고문에도 "주변 기반시설 준공 전 입주 시 통행·생활 불편이 발생할 수 있다"고 명시돼 있어요. 위 호재들도 계획·추진 단계라 일정 지연·변경 가능성을 감안하셔야 합니다.

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📅 청약 일정 — 두 단지 동일

구분 일정 비고

입주자모집공고	2026.07.10.(금)	자격 판단 기준일
견본주택 오픈	2026.07.16.(목)	오산시 양산동 194-1
특별공급 접수	2026.07.20.(월)	청약홈 09:00~17:30
일반공급 1순위	2026.07.21.(화)	청약홈 09:00~17:30
일반공급 2순위	2026.07.22.(수)	청약홈 09:00~17:30
당첨자 발표	2026.07.28.(화)	1·2단지 동일 → 1건만 청약 가능
서류 접수	2026.07.31.(금)~08.04.(화)	견본주택
계약 체결	2026.08.10.(월)~08.12.(수)	견본주택

• 청약 방법: 청약홈(PC·모바일, 09:00~17:30). 고령자·장애인 등 정보취약계층에 한해 특공은 견본주택, 일반공급은 청약통장 가입은행 현장 접수 가능
• 견본주택·문의: 경기도 오산시 양산동 194-1번지 / 1661-1783 (두 단지 통합 운영)
• 💡 해당지역 우선공급: 경쟁 발생 시 **오산시 1년 이상 계속 거주자(2025.7.10. 이전부터)**가 우선이에요. 오산 1년 미만 거주자와 수도권(서울·경기·인천) 거주자는 기타지역으로 청약 가능합니다.

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💰 타입별 분양가 & 대출 가능 여부

층별로 금액이 다르므로 기준층(10층 이상) 안팎 대략 범위로 정리했어요. 정확한 금액은 반드시 공식 입주자모집공고문을 확인하세요.

1단지 (일반분양 547세대)

타입(전용) 일반분양 분양가(대략) 잔금대출 가능 여부

75㎡	21세대	약 6.70억 ~ 7.34억	✅ ★
84A㎡	122세대	약 7.12억 ~ 7.83억	✅ ★
84B㎡	117세대	약 7.18억 ~ 7.89억	✅ ★
84C㎡	119세대	약 7.23억 ~ 7.94억	✅ ★
84D㎡	40세대	약 7.46억 ~ 7.93억	✅ ★
102㎡	85세대	약 8.22억 ~ 9.07억	✅ ★
124㎡	40세대	약 9.96억 ~ 10.63억	✅ ★
166P㎡	3세대	약 20.77억	⚠️ ★

2단지 (일반분양 358세대)

타입(전용) 일반분양 분양가(대략) 잔금대출 가능 여부

75㎡	24세대	약 6.7억 ~ 7.3억	✅ ★
84A㎡	108세대	약 7.1억 ~ 7.8억	✅ ★
84B㎡	82세대	약 7.2억 ~ 7.9억	✅ ★
84C㎡	84세대	약 7.5억 ~ 7.9억	✅ ★
102㎡	38세대	약 8.5억 ~ 9.1억	✅ ★
124㎡	20세대	약 10.2억 ~ 10.6억	✅ ★
166P㎡	2세대	약 20.8억 (23·25층)	⚠️ ★

두 단지 분양가는 같은 타입 기준 거의 비슷한 수준이에요. 평당가는 84 기준층 기준 약 2,300만 원 안팎으로, 병점 생활권 신축 시세와 비슷하게 책정됐습니다.

★ 납부 구조(두 단지 공통): 계약금 10%(1차 1,000만 원 + 2차) → 중도금 60%(6회, 이자후불제) → 잔금 30%(입주지정기간). 공고문상 중도금은 총 공급대금의 60% 범위 내에서 지정 대출기관 알선 예정이에요. 다만 정부 정책·금융기관 사정에 따라 한도가 축소되거나 대출이 불가할 수 있다는 조건이 명시돼 있으니, 실제 취급 조건은 계약 전 반드시 확인하세요.

★ 대출 판단 기준(2026년 7월 기준, 잔금대출 기준): 수도권 기준 시가 15억 이하 → 한도 6억 / 15억 초과~25억 이하 → 4억 / 25억 초과 → 2억이에요. 두 단지 모두 166P를 제외한 전 타입이 분양가(예상 시가) 15억 이하 구간이라 무주택자 기준 잔금대출 6억 한도 구간(✅)에 해당하고, 166P(약 20.8억)는 4억 한도 구간(⚠️)이라 자기자본이 상당히 필요해요. 다만 스트레스 DSR 3.0% 적용으로 실제 개인별 한도는 소득·기존 부채에 따라 이보다 줄어듭니다.

★ 중도금 대출이 되더라도 입주 시 잔금대출에서 한도가 막힐 수 있어요. 당첨 전에 입주 시점(2029년 9월) 자금계획(잔금·DSR)을 꼭 점검하세요. 84타입 기준 잔금 30%는 약 2.3억~2.4억 원 수준입니다.

⚠️ 분양가는 층·향별로 다르므로 위 표는 대략값이며, 정확한 금액은 공식 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하셔야 해요. 중도금 대출 조건(비율·취급기관)은 공고일 현재 미확정으로, 추후 별도 안내 예정입니다.

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📊 주변 시세 비교 (안전마진은?)

솔직하게 말씀드리면, 이 단지는 "당첨 = 즉시 시세차익" 공식이 성립하는 로또형 단지는 아니에요.

비교 단지 입주 전용 84 기준 가격(추정)

오산헤리티지자이 1·2단지 (분양가)	2029.9. 예정	약 7.1억 ~ 7.9억
병점역아이파크캐슬 (화성 병점, 2,666세대)	2021년	최근 실거래 약 7.2억~8.0억 (2025년 중반 6.8억 → 상승 흐름)
오산 세교지구 신축(한신더휴 등)	2024~25년	20평대 4억 후반 ~ 84타입 5억대

• 병점 생활권 대장인 **병점역아이파크캐슬 84㎡ 시세(추정)**와 비교하면, 이번 분양가는 시세보다 소폭 높거나 비슷한 수준이라 당장의 안전마진은 크지 않아 보여요.
• 반면 오산 시내(세교지구) 신축 대비로는 분양가가 상당히 높은 편입니다. 즉, 이 단지의 가격은 '오산 시세'가 아니라 '병점역 브랜드타운 시세'를 기준으로 책정됐다고 볼 수 있어요.
• 플러스 요인은 ① 입주 시점이 3년 뒤 신축이라는 점, ② 병점 일대 시세가 최근 1년간 상승 흐름을 탔다는 점, ③ 1·2단지 합 1,783세대 브랜드타운 프리미엄이에요. 결국 이 청약의 본질은 입주 시점(2029년)까지 병점역 일대 1만 세대 브랜드타운이 완성되면서 시세가 분양가를 앞지를 것인가에 대한 판단입니다. 즉각적인 안전마진보다는 실거주 가치와 3년 뒤 지역 완성도를 보고 접근하시길 권해요.

※ 위 시세는 웹 검색 기반 추정치이며, 투자 권유가 아닙니다. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하세요.

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👨‍👩‍👧 특별공급 요약 — 1단지 522세대 / 2단지 356세대

유형 1단지 2단지 핵심 자격

기관추천	92	63	국가유공자·장기복무군인·장애인·중소기업 근로자 등, 해당 기관 추천 필수
다자녀가구	105	69	미성년 자녀 2명 이상(태아 포함), 통장 6개월+예치금
신혼부부	138	96	혼인 7년 이내, 소득 또는 자산기준 충족, 통장 6개월+예치금
노부모부양	31	21	만 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양, 무주택세대주, 통장 1순위
생애최초	64	44	세대 전원 주택 소유 이력 없음, 5년 이상 소득세 납부, 통장 1순위
신생아	92	63	공고일 현재 2세 미만 자녀(임신·입양 포함), 통장 1순위

공통사항: 공고일(2026.7.10.) 현재 무주택세대구성원 요건(노부모부양은 무주택세대주), 통장 예치금은 오산시 거주자 기준 전용 85㎡ 이하 200만 원 / 102㎡ 이하 300만 원 / 135㎡ 이하 400만 원이에요(예치금은 본인 주민등록상 거주지 기준이라 서울 거주자는 서울 기준 금액 필요!). 특별공급은 세대당 평생 1회이고, 부부는 당첨자 발표일이 같은 주택에 각자 청약할 수 있지만 중복당첨 시 선접수분만 유효 처리됩니다. 102·124타입은 특공 물량이 다자녀·노부모 위주 소량 배정이고, 166P는 특공이 없으니 표를 꼭 확인하세요.

💡 특공도 마찬가지로 1·2단지 중 한 곳만! 특공 물량의 절대량은 1단지가 크지만, 경쟁률은 뚜껑을 열어봐야 하니 신청자 성향(선호 동·타입)을 함께 고려하세요.

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🎯 청약 전략 — 어느 단지, 어떤 타입에 넣을까?

먼저 전용면적별 가점제/추첨제 비율부터 볼게요. (두 단지 동일)

전용면적 가점제 추첨제

60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 (75·84)	40%	60%
85㎡ 초과 (102·124·166P)	-	100%

⚖️ 1단지 vs 2단지, 뭐가 다른가요?

• 물량: 일반분양이 1단지 547세대 vs 2단지 358세대. 절대 물량은 1단지가 약 1.5배 많아요. 같은 경쟁률이라면 표본이 큰 쪽이 유리하죠.
• 타입 구성: 84D는 1단지에만 있어요(일반 40세대). 반대로 2단지는 저층부가 19층부터 시작해(1단지는 11층~) 동 구성이 상대적으로 콤팩트합니다.
• 분양가: 같은 타입 기준 거의 비슷해요. 타입·동·향별 미세 차이는 공고문 가격표에서 직접 비교하세요.
• 변수: 물량이 많은 1단지로 신청이 쏠릴 수도, "1단지가 몰릴 테니 2단지로"라는 역선택이 몰릴 수도 있어요. 결국 본인이 실제로 살고 싶은 동·타입이 있는 단지를 고르는 게 정답에 가깝습니다.

🎯 가점 높은 분 (50점대 이상)

• 가점제 물량의 절대량이 가장 많은 **1단지 84A(일반 122세대, 가점제 약 48세대)**가 정공법이에요. 2단지에서는 84A(108세대)가 같은 역할입니다.
• 해당지역(오산 1년 이상) 요건까지 갖추면 우선공급으로 경쟁이 한층 줄어들어요.
• 2024년 개편으로 배우자 통장 가입기간 최대 3점 합산이 가능하니, 청약 전 배우자 순위확인서를 꼭 발급해 두세요.
• 단, 과거 2년 이내 가점제 당첨 이력이 있는 세대는 가점제 청약이 불가한 점 유의!

🎲 가점 낮은 분·유주택자 (추첨 승부)

• 이 단지 최대 매력 구간이에요. 75·84타입 추첨제 60% + 102·124타입 추첨제 100%, 여기에 비규제지역이라 유주택자도 1순위 청약이 가능합니다(통장 12개월+예치금 충족 시).
• 다만 추첨제에서도 경쟁 시 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정되니, 1주택자는 잔여 25% 물량에서 경쟁하게 돼요. 1주택자는 잔금대출 실행 시 기존주택 처분+6개월 내 전입 조건이 붙는 점(공고문 명시)도 미리 계산하세요.
• 틈새 전략으로는 ① 1단지에만 있고 세대수가 적어 관심이 덜한 84D(일반 40세대), ② 자금 여력이 되신다면 84 쏠림을 피해가는 **102타입(1단지 85세대·2단지 38세대, 추첨 100%)**이 가점 무관 승부처예요.

📌 1순위 통장 조건 체크 (두 단지 공통)

• 통장 가입 12개월 경과 + 지역별·면적별 예치금 충족. 예치금은 공고일 당일까지(주택청약종합저축 기준) 충족하면 청약 가능합니다.

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❓ FAQ

Q1. 오산헤리티지자이 1단지와 2단지 둘 다 청약할 수 있나요? 아니요, 한 곳만 가능합니다. 두 단지는 당첨자 발표일(2026.7.28.)이 같은 주택이라 1인 1건만 청약할 수 있어요. 부부는 각자 1건씩(예: 남편 1단지, 아내 2단지) 청약하는 것은 가능하며, 중복 당첨 시 먼저 접수한 건만 유효 처리됩니다.

Q2. 오산헤리티지자이 1순위 자격이 어떻게 되나요? 공고일(2026.7.10.) 현재 오산시 또는 수도권(서울·경기·인천) 거주 만 19세 이상이고, 청약통장 가입 12개월 경과 + 지역별·면적별 예치금(오산 기준 85㎡ 이하 200만 원)을 충족하면 1순위예요. 비규제지역이라 세대주가 아니어도, 유주택자여도 1순위 청약이 가능합니다. 경쟁 시 오산시 1년 이상 거주자가 우선해요.

Q3. 오산헤리티지자이 중도금·잔금대출은 얼마까지 나오나요? 중도금은 공고문상 총 공급대금의 60% 범위 내에서 이자후불제로 알선 예정이에요(취급기관 추후 공지, 정부 정책·금융권 사정에 따라 축소·불가 가능). 잔금대출은 2026년 7월 규제 기준으로 75~124타입(예상 시가 15억 이하)은 최대 6억 한도 구간, 166P(약 20.8억)는 15억 초과~25억 이하 구간이라 최대 4억으로 줄어듭니다. 실제 한도는 스트레스 DSR 심사로 개인 소득·부채에 따라 더 낮아질 수 있으니 은행 상담을 꼭 받아보세요. 84타입 기준 잔금 약 2.3억~2.4억 원의 자금계획을 미리 세워두시길 권해요.

Q4. 가점이 낮은데 어떤 단지·타입에 도전하는 게 유리한가요? 75·84타입은 추첨제 60%, 102·124타입은 100% 추첨이에요. 물량이 가장 많은 1단지 84A(122세대)·2단지 84A(108세대), 1단지에만 있는 84D(40세대), 자금이 되면 102타입이 저가점자 승부처입니다. 추첨제도 무주택자에게 75%가 우선 배정되니 무주택이시라면 확률이 더 높아요.

Q5. 유주택자인데 청약해도 되나요? 재당첨 제한은요? 네, 가능합니다. 두 단지 모두 비규제지역 분양가상한제 미적용 민영주택이라 재당첨 제한이 적용되지 않고, 기존 당첨으로 제한 기간 중인 분도 청약할 수 있어요(공고문 명시). 다만 1주택자는 추첨제 후순위 배정과 잔금대출 시 기존주택 처분·전입 조건을 감안하셔야 해요.

Q6. 입주는 언제이고, 초등학교는 어디로 배정되나요? 두 단지 모두 입주는 2029년 9월 예정이에요. 초등학교는 (가칭)양산1초가 2030년 3월 개교 목표라, 개교 전까지는 광성초 임시 배치 + 통학버스 운영 예정입니다. 학교 신설 일정은 변경될 수 있으니 화성오산교육지원청에 확인하세요.

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✅ 마무리

오산헤리티지자이 1·2단지, 한 줄로 요약하면 **"문턱은 낮고(비규제·추첨 60%·전매 6개월) 물량은 크지만(1,783세대), 시세와 비슷한 분양가라 안전마진보다 실거주 가치 + 단지 선택 전략으로 접근할 청약"**이에요.

청약 전 이 3가지만 꼭 점검하세요!

1. 단지 선택 — 1·2단지 중 1건만 가능해요. 물량(1단지 547 vs 2단지 358), 타입 구성(84D는 1단지만), 동 배치·향을 견본주택에서 비교하고 실제 살고 싶은 쪽을 고르세요.
2. 잔금 자금계획 — 2029년 9월 입주 시점에 잔금 30%(84 기준 약 2.3억)와 본인 DSR 한도를 감당할 수 있는지 시뮬레이션해 보세요.
3. 현장 확인 — 경부선 철도·봉영로·수원비행장 소음 가능성이 공고문에 명시돼 있으니, 견본주택에서 동·호수 위치와 병점역까지 실제 동선을 직접 확인하세요.

오늘도 도움이 되셨길 바라며, 다음에 더 알찬 단지 분석으로 찾아올게요. 감사합니다!

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본 글은 입주자모집공고문과 공개 자료를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 정확한 청약 자격·일정·금액은 반드시 공식 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하시기 바랍니다. 분양가·시세 비교는 추정치이며 투자 권유가 아닙니다. 대출 한도·LTV·DSR은 2026년 현재 규제 기준이며, 개인 소득·부채·신용에 따라 달라집니다.