서울 전세 공급 부족인가, 104주 연속 상승

안녕하세요~! 오늘의 부동산스토리 입니다. 최근 한국부동산원의 아파트 가격 동향 시계열 자료에 따르면 서울 아파트 전셋값은 2019년 7월 첫째 주부터 현재까지 104주 동안 단 한주도 쉬지 않고 상승하고 있습니다. 오늘은 멈추지 않고 끝없이 달리는 전세에 대해 알아보고자 합니다.

반포동 주위 전세 가격(자료=연합뉴스)

104주는 무려 2년이라는 시간입니다. 한 번도 예외 없이 상승 한 원인이 무엇일까요? 여러 문제가 복합적으로 작용하겠지만 많은 분들이 공급 부족에 문제가 있다고 생각합니다.

현 정부 공급부족 발언 변화(자료=매일경제)

나중에는 정부의 기조가 바뀌었지만 신규 주택의 인허가 실적이 감소 추세인 것을 확인할 수 있습니다. 물론 3기 신도시 계획 등 막대한 공급 물량의 계획을 발표했지만 실제 입주까지는 많은 시간이 소요될 것으로 예상하고 있습니다. 이런 판단 미스로 인해 공급 부족으로 매매와 전세가가 동시에 오랜 기간 오르는 주요 원인이 되고 있습니다.
"부동산은 공급 앞에 장사 없다." 란 말을 자주 듣습니다. 왜 이런 말이 나왔을까요? 결국 공급 외에는 이 주택시장에서 가격 하락이 역사적으로 발생하지 않았기 때문입니다.

신도시 이후 가격변화율(자료=신아일보)

이전에도 주택 가격이 폭등하고 아파트에 대한 많은 수요가 있을 때마다 택지지구를 대량으로 지정해 왔습니다. 1기 신도시 발표 이후 1992년부터 1기 신도시 입주가 있었고 2008년도부터 2기 신도시 입주가 시작되어 현재도 일부 검단 등 입주가 진행되고 있습니다.
이런 대량 공급이 일어나면 수요(사람 또는 가구)는 더 이상 공급(아파트)이 부족하다는 현상을 겪지 않게 되고 이는 대중의 심리에 영향을 주어 가격이 꺾이는 원인이 되었습니다. 전년 말 대비 입주장이 시작되자마자 급격하게 변화율이 내려가는 모습을 위 차트에서 확인할 수 있습니다. "아파트가 돈이 되는 시대는 끝났다"라는 말이 나오게 되는 시기입니다.
하지만 이유가 어찌 되었든 이전 몇 년 동안 인허가 실적을 보았듯이 신축에 대한 공급은 당분간 수요에 비해 만족할만한 수준이 아닙니다. 그럼 전세와 같은 임대 공급이 어디서 나와야 할까요? 당연히 답은 구축밖에 없습니다.

21년 전세매물 추이(자료=아파트실거래가)

그런데 최근 전세매물은 감소하면서 수급 불균형이 심화되고 있는 모습입니다. 구축 아파트가 갑자기 사라지는 것도 아니고 왜 전세 물량이 감소하는 걸까요?
여러 가지 원인이 있겠지만 대표적으로 구축 아파트의 임대 물량이 감소하는 이유는 2가지라고 생각합니다.
1. 계약갱신청구권: 임대차 3 법에 따라 2년 연장 계약갱신청구권 행사를 하여 신규 전세로 나오지 않습니다
2. 세금 중과: 보유세가 상승함에 따라 임차인에게 세금 상승에 대한 전가가 일어납니다. 이는 전세를 월세로 전환하게 되어 전세에 대한 공급이 더욱 줄게 만들고 있습니다. 또한 투기과열지구의 부동산을 취득했을 시 양도세 비과세를 받기 위해서는 규제에 따라 실거주 요건을 2년 이상 갖춰야 하기 때문에 임대를 거둬들이게 됩니다.

21년 전세가격지수 변동율(자료=한국부동산원)

전세 가격지수가 위 매물 추이 그래프와 비교해 보았을 때 반비례로 움직이는 것을 확인할 수 있습니다. 서울의 전세 공급 상태를 보여주는 아파트 전세수급 지수는 연일 최고치를 기록하고 있으며 부동산원에 따르면 5월보다(109.7)보다 0.7p(포인트) 상승한 6월 110.4로 집계 됐습니다.

서울아파트 초근 전세수급지수(자료=한국부동산원)

전세 수급지수는 1~200으로 책정되는데 0에 가까우면 공급이 많은 것이고 만점은 200으로 공급이 부족한 것을 의미합니다. 본격적인 재건축/재개발 등의 이주수요도 있는 데다가 이사철도 다가오고 있기 때문에 이 같은 급격한 상승에 대한 대응이 없다면 꺾기가 쉽지 않을 것으로 생각합니다.
때문에 전세 가격이 상승하기 전에 하루라도 빨리 계약하기 위해서 임차인이 임대인에게 "5% 이상 올려줄 테니 계약하자"라고 제안을 하거나 전세 면접을 보는 일도 있다고 합니다. 이런 현상들이 정상적인 구조일까요? 하루빨리 수요와 공급의 밸런스가 맞춰졌으면 좋겠습니다.

신축단지 분양가/전세가(자료=동아일보)

서울의 일부 신축단지 중에는 전세가가 분양가를 넘어선 곳이 나올 정도입니다. 이는 전세 매물 자체가 귀해지면서 신축 주위의 구축까지 전세 시세를 끌어올리게 되며 전체적인 전셋값 상승을 이끌게 됩니다.
서울 아파트 평균 매매 가격 21년 5월 기준 11억 정도라는 점을 고려할 때 위 신축의 전세 가격은 매우 높아 보이는 게 사실입니다. 하지만 이 같은 현상이 강남뿐 아니라 은평구, 마포구, 강서구 등 서울 전역에서 나타나고 있고 가을 이사철이 되기 전 과연 어떤 보완책이 있을지 주목해 봐야 할 것 같습니다.
오늘은 최근 전세동향에 대해 알아봤습니다. 글 읽어주셔서 감사하고 더 좋은 글로 돌아오겠습니다^^ 감사합니다~!

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