안녕하세요~! 오늘의 부동산 스터디입니다. 오늘은 정말 오랜만에 단비와 같은 수도권 청약 소식을 전해 드리려 블로그를 열었습니다. 많은 분들이 기다리셨던 청약이라고 믿어 의심치 않는데요. 구리역 역세권에 1000세대가 넘는 대단지 아파트로 추후 더블 역세권의 입지가 될 구리역 롯데캐슬 시그니처입니다.
단지명: 구리역 롯데캐슬 시그니처
규모: 지하 6층 ~ 지상 42층, 11개 동, 총 1,180세대
위치: 구리시 인창동 289-29번지 일원
분양시기: 2023년 02월 10일
사업형태: 재개발
입주시기: 2026년 3월 예정
시행사: 인창 C구역 주택 재개발정비사업조합
2023년 초입에 들어서면서 전국에 입지를 가리지 않고 아파트의 가격 하락 추세가 또렷해지고 있습니다. 서울 강남, 송파와 같은 선호도가 높은 곳들도 금리, 개포자이프레지던스와 같은 대단지의 입주, 대출 시 DSR 요건이 여전히 강력한 문지기로 자리 잡아 하락 요인이 보다 강하게 작용하는 시장인데요.
원래는 2023년 1월 같은 경우 1만 세대가 넘는 분양 계획이 작년 연말 예정되어 있었다고 해요. 하지만 건설사 입장에서도 폭포수와 같은 낙폭을 두 눈으로 지켜보고 있기 때문에 눈치를 안 볼 수 없는 상황인 것 같습니다. 2월 청약홈의 분양 캘린더만 보아도 무순위(흑색), 민간임대(노란색), 오피스텔(주황색)이 대다수를 차지하고 있고 우리가 선호하는 아파트(푸른색, 녹색) 청약은 그마저도 지방이 하나씩 있었습니다. 이런 가뭄에 많은 분들이 선호하는 입지인 수도권 구리역세권 아파트 청약 기회는 소중할 수밖에 없겠습니다.
[입지환경]
구리역 롯데캐슬 시그니처의 가장 큰 장점은 역시 구리역 역세권이라는 점이겠습니다. 홈페이지의 입지환경 이미지만 봐도 바로 아시겠지만 이 아파트의 투자가치 중 80%는 23년 말(아무리 늦어도 24년에는 뚫리겠죠?) 연장 계획되어 있는 지하철 8호선 연장입니다. 사실 나머지 얘기를 해봐야 사족일 뿐이라고 생각되는데요.
기존의 경의중앙선은 서울 중심부를 관통하여 많은 분들의 발이 되어주는 노선이지만, 서울 지하철 1~9호선에 비하면 인기가 많은 노선은 아닙니다. 지상철이라 플랫폼이 바깥에 있어 출퇴근길 날씨를 오롯이 느낄 수밖에 없는 환경에 배차 간격도 길기 때문이죠.
교통은 목적지에 따라 상대적이겠지만, 연장되면 암사역(서울)까지 3개 역이면 도달합니다. 강을 건너더라도 10분 이내에 서울로 진입 가능하다는 건데요. 8호선은 잠실까지 이어지기 때문에 강남 출퇴근 직주근접성을 우선순위에 두는 수요의 강한 지지를 받을 수 있다고 생각합니다.
청약 생각이 있으신 분들은 한번 임장 가보시길 추천합니다. 주위 생활 인프라도 무시할 수 없기 때문인데요. 구리역에서 나오면 바로 롯데백화점이 있고 바로 앞에 직사각형으로 뻗은 좋은 공원도 위치하고 있습니다. 제가 임장을 갔을 때는 주말이었는데요. 사람들이 역 앞에 오손도손 자리를 잡고 앉아 주말을 즐기는 모습이 보기 좋았습니다. 전통시장, 도서관 등 인창주공 단지 주민들이 생활하며 가꿔온 인프라도 상당하기 때문에 살기 좋은 동네라고 생각합니다.
[일반공급]
입주자모집공고일(2023.02.09.) 현재 구리시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시) 지역에 거주하는 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양) 중 입주자저축 순위별 자격요건을 갖춘 자(국내에서 거주하는 재외동포 재외국민 외국국적 동포 및 외국인 포함)를 대상으로 주택형별 청약순위 별로 청약 접수가 가능합니다.
▪ 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용, 가점제 낙첨자는 추첨제 대상자로 자동 전환됨.
▪ 최초 입주자모집공고일 현재 입주자저축 요건이 아래의 1순위를 충족하는 자. (가점제 접수)
▪ 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 (100%) 적용
구리는 이제 조정대상지역이 아닙니다. 얼마 전 정부에서 대규모로 서울의 일부 지역을 제외하고는 모든 지역 규제를 해제하였죠. 덕분에 비규제지역으로 추첨제가 늘어 가점이 높지 않으신 분도 도전이 가능하겠습니다.
동일순위 신청자(가점제 및 추첨제 대상 모두 포함) 중 경쟁이 있을 경우 입주자모집공고일 현재 구리시 거주신청자가 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시) 거주신청자보다 우선합니다. 구리시 안에서 마감될 수도 있지만, 최근 청약 시장 분위기가 워낙 안 좋기 때문에 수도권 거주자 분들도 관심이 있으시다면 일단 넣어 보시는 것을 추천드립니다.
[특별공급]
특별공급에는 기관추천, 다자녀, 신혼부부, 노부모부양, 그리고 생애최초 공급이 있는데요. 규제지역에서 해제되었다고 해도 특별공급에 대한 자격 조건은 까다롭습니다. 각 신청 유형에 따라 아래 세부 청약 안내문 이미지를 첨부하니 부적격이 나오지 않도록 꼭 확인해 주시면 감사하겠습니다.
[주위 아파트 비교]
동그라미 표시한 곳이 이번 분양하는 롯데캐슬이고, 체크 표시 되어 있는 단지가 바로 위에 있는 e편한세상인창어반포레로 20년에 입주한 신축입니다. 평가하기에 따라 다르겠습니다만, 바로 위 인창중앙공원이 있고 구리역이 더 가깝기 때문에 입지만 따져보자면 인창어반포레에 점수를 더 줄 수 있겠네요. 59 타입(25평)이 거래된 지 오래되었지만 8억 초반대까지 거래가 된 것을 볼 수 있습니다. 이번 롯데캐슬 시그니처의 59 타입(25평)의 분양가는 약 6.3억 정도입니다.
부동산 포탈에서 호가를 한번 확인해 볼까요. 현재 59 타입은 8억까지 급매로 갭투자 물건이 나와있는 상태입니다. 최근 부동산을 돌아다녀보면 분위기가 너무 안 좋기 때문에, 급매의 경우 매도 호가에서 조금 더 합의할 여지도 있다고 볼 수 있어요. 보수적으로 접근하였을 때 현재 7억 후반 정도의 가격으로 보입니다.
그렇다면 인창어반포레가 약간 더 좋은 위치라고 하더라도 1억 정도의 안전마진이 있다고 조심스럽게 판단해 봅니다. 바로 붙어 있는 단지이니 학군의 차이도 거의 없으니까요. 요즘 건설 시행사들의 분양가 책정이 주위 시세에서 아주 조금씩만 싸게 분양하는 걸 볼 수 있는데요. 수익을 어떻게든 확보하면서 미분양을 피하기 위한 치열한 고민에서 나온 가격이겠죠.
[분양일정]
입주자 모집공고: 2/9(목)
모델하우스 오픈: 2/10(금)
특별공급: 2/20(월)
1순위 일반공급: 2/21(화)
2순위 일반공급: 2/22(수)
1 주택자 이상도 청약할 수 있습니다. 청약통장 가입이 1년이 안되었다면 2순위로 넣으시면 됩니다. 특별공급은 세대주요건, 무주택 요건 필요한 유형이 있지만 비규제지역 일반공급은 아닙니다. 다만 무주택세대에게 메리트가 가는 부분을 확인하시면 됩니다.
1. 추첨의 방법으로 공급되는 주택수의 75% : 무주택세대구성원
2. 나머지 25%의 주택(무주택세대구성원에게 공급하고 남은 주택 포함) : 무주택세대구성원과 1 주택을 소유한 세대에 속한 자(기존 소유주택 처분조건을 승낙한 자로 한정)
3. 제1호 및 제2호에 따라 공급한 후 남은 주택 : 1순위에 해당하는 자 중 입주자로 선정되지 않은 자
당첨자 발표일: 2/28(화)
서류접수기간: 3/2(목) ~ 3/9(목)
정당계약: 3/13(월) ~ 3/16(목)
[전매제한]
전매제한은 소유권이전등기일까지입니다. 입주하면 전매할 수 있습니다. (다만, 그 기간이 3년을 초과하는 경우 3년). 금번 청약에서는 재당첨 제한을 적용받지 않고 기존 주택 당첨여부와 관계없이 본 아파트 청약이 가능합니다. 비규제지역으로 거주의무는 당연히 없습니다.
[공급내역]
■ 공급위치 : 경기도 구리시 인창동 289-29번지 일원
■ 공급규모 : 공동주택(아파트) 지하 6층, 지상 42층, 11개 동, 총 1,180세대 중 일반분양 아파트 679세대[특별공급 323세대 (일반기관추천 특별공급 59세대, 다자녀가구 특별공급 67세대, 신혼부부 특별공급
118세대, 노부모부양 특별공급 20세대, 생애최초 특별공급 59세대) 포함] 및 부대복리시설 (조합원 공급 430세대, 보류지 11세대, 임대 60세대 제외)
■ 입주시기 : 2026년 03월 예정(정확한 입주일자는 추후 통보함)
[공급금액]
계약금이 요즘 수도권은 20%까지 요구하는 곳이 많았었는데 확실히 분위기가 한풀 꺾이긴 했습니다. 예전처럼 계약금을 10%만 준비하시면 됩니다. 계약금은 자납 하셔야 하니 각 타입별 금액을 확인하셔서 준비하시면 되겠습니다. 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 중도금은 비규제지역으로 보통의 경우 집단대출이 전체 가능할 것으로 예상됩니다. (중도금은 집단대출로 DSR 규제를 받지 않습니다.)
34 타입: 최고가 기준 2.99억
46 타입: 최고가 기준 4.38억
59 타입: 최고가 기준 6.3억 ~ 6.49억
82 타입: 최고가기준 8.65억 ~ 8.69억
101 타입: 9.79억
[단지 배치도]
특이하게도 아래 주상복합 2개 동이 있습니다. 59C, 82A, 82B 타입 3개는 주상복합 동에 속해 있으니 이 점을 꼭 확인하시고 청약하셔야 할 것 같습니다. 84는 조합원 배정물량에서 전부 소진된 것으로 보입니다.(1180세대 중 100세대 정도로 숫자가 많지는 않습니다.) 그래도 일반분양에 국평 84가 없는 점은 조금 아쉽네요. 어찌 되었든 아래 평면도를 보시면 주상복합이라고 해서 큰 차이는 없습니다만, 감안하시고 청약하시는 것이 좋겠습니다.
[평면도]
[커뮤니티]
[조경설계]
[프리미엄]
[인터넷 청약방법]
한국부동산원에서 운영하는 청약홈(www.applyhome.co.kr) 또는 청약홈 앱에서 청약하시면 됩니다.
[모델하우스]
물론 기축 아파트의 시세가 많이 하락 또는 하락하고 있는 추세고 분양가와의 차이가 많이 없는 것은 사실입니다. 21년까지만 하더라도 부동산 상승장에 분양가 상한제 등으로 로또 분양이 많았습니다. 그렇기 때문에 만약 예전에 분양하였다면 현재 분양가로도 엄청난 경쟁률을 자랑하였을 단지임에는 분명합니다.
요즘과 같은 시기에는 경쟁률이 이전만큼 높지 않겠죠. 본인 사정에 알맞은 집이라면 누구에게는 지금이 기회일 수 있습니다. 내 집 마련은 어느 시기에 하든 행운과 용기가 필요한 일입니다. 이 글을 읽고 청약하시는 모든 분들께 행운이 찾아가길 기원하겠습니다.
구리역 롯데캐슬 시그니처 모델하우스의 주소는 경기도 구리시 인창동 266-1 번지입니다. 현장 바로 옆에 위치하고 있네요~ 관심 있으신 분은 한번 방문해 보시는 것이 좋겠습니다. 더 자세한 사항은 아래 입주자 모집공고문 전문을 첨부하겠으니 추가로 확인을 부탁드립니다.
지하철 8호선 연장 총 정리, 구리 남양주 별내 연장 위례 판교 까지
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