안녕하세요~! 오늘의 부동산 스터디입니다. 3월 말에 접어들면서 날씨도 따뜻해지고 벚꽃도 보이기 시작하고 있습니다. 22년도에 부동산 시장은 금리 등의 영향으로 전국적으로 큰 폭의 하락을 겪었는데요. 이에 따라 청약 시장도 분위기도 함께 다운되고 있었습니다. 그 뒤 미분양에 대한 부동산 시장 리스크 관리 차원에서 정부의 1.3 대책이 효과를 보았는지 최근 둔촌 주공 재건축 사업도 100% 완판 되며 분위기가 반전되는 조짐은 보입니다. 하지만 여전히 수요는 예전 유동성이 활발했던 시기만큼은 못하기 때문에, 합리적인 분양가라는 조건이 붙는 다면 청약 시장을 주시하셔서 기회가 왔을 때 잡아야 한다고 생각합니다. 오늘은 서울 휘경 재개발사업으로 새로이 태어나는 휘경자이 디센시아 분양 공고가 나와 소개드리겠습니다.
사업명: 휘경 3 재정비촉진구역 주택 재개발정비사업
대지위치: 서울특별시 동대문구 휘경동 172번지 일대
대지/건축 면적: 49,097.00m² / 9,195.16m²
연면적: 223.603.668m²
용적률/건폐율: 299.90% / 18.73m%
규모: 지하 3층 ~ 지상 35층(아파트 14개 동)
세대수: 총 1,806세대 중 일반분양 700세대
주차대수: 2,159대(근생 13대 제외)
[입지환경]
홈페이지에 있는 지도의 노선 라인이 잘 안 보여 네이버 지도를 확인해 보았는데요. 지하철역 1호선 외대 앞역 역세권 위치에 자리 잡고 있습니다. 아래는 청록색 라인은 경의중앙선입니다. 조금만 우측으로 가면 중랑천과 동부간선도로가 있어 간선도로 이용은 편리할 것으로 보입니다.
사실 지하철 1호선과 경의중앙선은 다른 노선에 비해 선호하는 노선은 아닌데요. 휘경자이 디센시아 주위 노선도 그렇지만 지상 구간이 많고, 플랫폼 구간이 너무 다양하거나 배차 간격 등 단점이 있기 때문입니다. 하지만 제 생각엔 신축 아파트 분양을 받으신다면 아파트의 현재가치 보다 미래가치가 더 중요하다고 생각하는데요. 조금만 걸어가서 회기역을 이용한다면 청량리 역까지 겨우 1 정거장이면 접근할 수 있다는 장점이 있습니다.
청량리역은 지금도 분당선으로 갈아탈 수 있기 때문에 사무실 밀집지역인 선릉역 등이 있는 강남 방향 많은 직주 근접 수요가 유입되는 곳인데요. 이번 정부에서 착공을 서두르고 있는 GTX-B와 GTX-C 모두 청량리역을 통과합니다. GTX-B는 서울역과 여의도를 1~2 정거장이면 갈 수 있고, GTX-C는 삼성역까지 1 정거장이면 충분합니다. 회기역에서 한 번만 환승한다면, 회기역-청량리역-서울역-여의도역(GTX-B), 회기역-청량리역-삼성역으로 서울의 3개 업무지구에 3 정거장 이내로 도달할 수 있는 몇 안 되는 서울의 신축 아파트가 되는 것이고, 장기적으로 본다면 교통만 보았을 때 아주 좋은 비전이 있는 아파트라고 생각합니다.
[청약가격]
타입 별 최고가 기준 공급금액은 아래와 같습니다. 휘경자이 디센시아는 1.3 대책으로 서울이지만 규제지역에서 벗어났습니다.
39 타입: 4.13억
59A 타입: 7.77억
59B 타입: 7.61억
59C 타입: 7.73억
59D 타입: 7.68억
84A 타입: 9.76억
84B 타입: 9.60억
계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 일정입니다. 중도금 대출에 대한 이자는 “중도금 이자후불제”조건으로 전체 공급대금의 60% 범위 내에서 중도금 융자알선을 시행할 예정이라고 해요. (단, 정부정책 및 금융권 사정 등의 사유로 다소 변경될 수 있음.)
휘경자이 디센시아 바로 옆에는 휘경SK뷰 아파트가 자리하고 있는데요. 거의 입지가 동일하다고 볼 수 있습니다. 단지 규모는 900세대이고 2019년 6월 식으로 5년 차에 접어든 준 신축입니다. 디센시아(1,806세대)의 공급물량 중 메인으로 볼 수 있는 59 타입, 24~25평으로 비교를 해보는 것이 좋겠는데요. 22.11월이 가장 최근 실거래가이고 9.2억입니다. 아래 경의중앙선 넘어 있는 소규모 단지들은 7~8억 정도의 실거래가를 기록하고 있네요. 그래도 역시 단지 규모도 비슷하고 제일 가깝기 때문에 휘경SK뷰 아파트가 비교하기 좋은데요. 단순 비교로는 약 1.5억 정도 저렴해 보입니다만, 거래가 5개월가량 한건도 없었던 만큼 최근 분위기를 확인할 필요는 있습니다. 네이버 부동산 호가를 한번 보겠습니다.
저층이긴 하지만 59 타입이 8.5억까지 호가가 내려와 있습니다. 8.5억 매물이 2개이고 급매, 매수자 우위시장인 현재 시장상황을 고려한다면 보수적으로 보았을 때 조금 더 협상할 수 있는 여지가 있을 것으로 보입니다. 그렇다면 디센시아와의 단순비교를 했을 때 분양가는 주위 아파트와 약 5천만 원 ~ 7천만 원 정도 저렴한 것으로 생각됩니다. 하지만 2025년도 입주하였을 때는 SK뷰는 7년 차가 되고, 디센시아는 신축 상품성을 갖게 됩니다. 또한 자이라는 브랜드를 무시할 수 없습니다. 1,806세대로 SK뷰 보다 거의 2배에 가까운 대단지입니다.(최근 서울역 아파트 사건이 있겠습니다만, 그래도 자이는 자이입니다.) 커뮤니티에도 더욱 우수한 강점이 있겠습니다. 그렇기 때문에 현재로만 비교해 보았을 때는 최소 1억 정도의 안전마진은 있을 것으로 예상됩니다.
휘경SK뷰 84 타입은 확인해 보니 최근까지도 하락한 급매거래가 1건씩 있어, 네이버 부동산 호가와 호갱노노 실거래가 기준이 거의 동일한 모습을 보였습니다(9.8억) 디센시아의 84 타입도 공교롭게도 분양가가 최고가 기준 9.76억으로 책정되었는데, 59 타입과 마찬가지로 현재는 거의 비슷하지만 신축 아파트의 상품성에 따른 프리미엄을 기대하는 청약 수요가 있을지 주목할 필요가 있겠네요. 84 타입은 어차피 100 가구도 안되기 때문에 완판을 자신하고 분양가에 힘을 조금 준 모습입니다. 과거 분양가 상한제가 적용된 아파트와 비교해 본다면 아무리 건축비가 올랐다고는 하지만, 현재 가격만 보았을 때는 비싼 가격은 아니라고 판단되나 확연히 드러나는 큰 차이의 프리미엄은 없을 것으로 생각합니다.
[청약자격]
입주자모집공고일(2023.03.24.) 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시에 거주하는 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양) 중 입주자저축 순위별 자격요건을 갖춘 자(국내에서 거주하는 재외동포 재외국민 외국국적 동포 및 외국인 포함)를 대상으로 주택형별 청약순위 별로 청약 접수가 가능합니다.
▪ 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제(40%) 및 추첨제(60%) 적용, 가점제 낙첨자는 추첨제 대상자로 자동 전환됩니다.
① 해당지역
: 서울특별시
② 기타 지역
: 경기도, 인천광역시
동일순위 신청자(가점제 및 추첨제 대상 모두 포함) 중 경쟁이 있을 경우 입주자모집공고일 현재 서울특별시 거주자가 인천광역시, 경기도 거주신청자보다 우선합니다. 때문에 1순위 서울지역에서 마무리될 가능성이 높다고 보고 있습니다.
특별공급은 유형 별 자격요건 및 소득요건이 다른 만큼 청약하시려는 유형에 맞춰 아래 이미지 파일을 확인해 주시면 감사하겠습니다.
[전매제한]
전매제한 기간은 소유권 이전등기일까지입니다.(단, 그 기간이 3년을 초과하는 경우 3년)
이 아파트는 수도권 외 비투기과열지구 및 비청약과열지역의 민간택지에서 공급하는 분양가상한제 미적용 민영주택으로 재당첨 제한을 적용받지 않고 기존 주택 당첨여부와 관계없이 본 아파트 청약이 가능합니다. (단, 본 제도는 당첨된 청약통장의 재사용을 허용하는 제도가 아니므로 당첨된 청약통장은 계약여부와 관계없이 재사용이 불가합니다.)
[분양일정]
입주자모집공고일: 3/24
모델하우스 오픈: 3/31
특별공급: 4/3
1순위 청약: 4/4
2순위 청약: 4/5
당첨자 발표: 4/11
당첨자 서류접수: 4/13 ~ 4/18
정당계약: 4/23 ~ 4/25
[평형정보]
[단지 배치도]
39 타입은 공급이 19세대 밖에 안되긴 하지만, 임대수요로 주목해 볼만한 물량입니다. 59 타입과 84 타입과 비교하면 평형별 단가가 비교적 낮게 책정되었어요. 원룸 형이긴 하지만 방이 하나 분리되어 있기 때문에 1인, 2인 가구 수요가 점점 늘어나는 만큼 실거주 및 투자 수요 유입이 있을 것으로 예상합니다. 현재와 같인 하락장에 분위가 어떨지, 전체적으로 이와 같은 분양가에도 양평역 디그니티 자이와 같이 200대 1의 경쟁률이 나올지 궁금하네요.
[인터넷 청약방법]
[모델하우스]
오늘은 서울 휘경자이 디센시아 분양에 대해 알아보았습니다. 관심 있으신 분들은 한번 견본주택에 방문해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 휘경동에 있는 게 아니라 삼성역 부근에 있네요. 주소는 서울시 강남구 영동대로 319, 대치동자이갤러리 3층입니다. 분양문의 대표번호는 1661-0703입니다. 더 자세한 정보를 원하시는 분은 아래 입주자 모집공고문 파일을 첨부하겠으니 확인해 보시기 바랍니다. 청약하시는 모든 분께 행운이 있기를 바라겠습니다^^.
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