재건축 실거주 의무 백지화, 그 이후 시장의 변화는 답이 될 수 있다

안녕하세요. 오늘의 부동산 스토리입니다^^ 요즘 더위가 정말 장난이 아닌데요. 아무쪼록 좋은 음식도 많이 드셔서 건강 잘 챙기셨으면 좋겠습니다. 오늘은 최근 재건축 아파트의 실거주 의무 규제가 백지화된 이슈와 그 이후 시장 동향에 대해 같이 알아보고자 합니다.

서울 상계주공 3단지 아파트(자료=조선비즈)

 국회 국토교통위원회는 지난 12일 작년 발표한 투기과열지구 내 재건축 아파트 조합원 자격, 즉 분양권을 받기 위해서는 실거주 요건 2년을 충족해야 한다는 내용을 백지화하였는데요. 보통 양도세 규제와 헷갈려서 현재도 시행 중 아니었어? 하시는 분들이 많았던 것 같습니다.

20.6.17 대책 중 재건축 조합원 실거주 규제와 최근 삭제발표 된 내용(자료=국회 국토위원회)

 사실 재건축 아파트의 실거주 요건은 작년 6.17 대책에서 발표된 뒤 시행까지는 가지 못했는데요. 그래서 현재는 꼭 대상 아파트에 거주하지 않아도 조합원 자격으로 분양권을 취득하는 데는 문제가 없었습니다. 하지만 이후 규제가 확정되면 실거주 이력이 없는 집주인들은 꼼짝없이 현금청산 대상이 되는 상황을 맞이 할 수밖에 없었는데요.

6.17 규제 당시 규제가능성 높았던 재건축 단지(자료=부동산114)

 그런데 돌연 실거주 요건이 폐지됐습니다. 위 규제 가능성이 높았던 재건축 단지들에서 무슨 일이라도 있었던 걸까요? 정부가 발표한 부동산 대책을 국회는 왜 이례적으로 다시 원점으로 되돌린 것일까요? 투기자금 유입 방지라는 원래 취지보다 세입자 주거 불안 우려가 더 크다고 판단해 이번에 삭제했다고 국회는 밝혔는데요.

재건축 실거주 규제 시행예정 발표 후 재건축 단지 조합설립(자료=한국경제)

 1년 동안 무슨 일이 있었는지 한 번 짚어 보겠습니다. 실거주 요건은 규제일 이후 설립하는 재건축 단지에만 적용된다는 조항이 있는데요. 이 때문에 기존에 재건축에 별로 관심이 없던 단지들도 갑자기 우르르 조합설립을 하는 사태가 발생합니다. "나 여기 실제로 산 적 없는데 재건축되면 아파트 뺏긴다고? 어서 규제하기 전에 조합부터 만들어야 돼!" 이런 공포심이 갑자기 행동으로 나타나기 시작했던 건데요.

서울 강남 압구정의 재건축 후보 단지(자료=한국경제)

 조합이 만들어지면서 갑자기 재건축 수요가 있는 외부의 주목을 받게 되었고 1970~1980년대에 지어진 압구정, 신반포 등의 아파트값이 갑자기 치솟기 시작합니다. 실거주 의무를 미리 감안해 집주인이 세입자를 내보내고 명의만 옮겨놓거나, 직접 들어가 살면서 임대 물건까지 줄어드는데요. 이는 당연히 전셋값과 월세를 급등하게 만드는 원인이 되었고 이러한 영향은 수도권으로 확대되며 전반적인 집값 상승의 불쏘시개가 되었습니다.

깨끗하게 내부가 리모델링 된 아파트(자료=아이티비즈)

 정부의 규제가 시행될 것이라 믿었던 집주인들은 실거주를 하기 시작했습니다. 때문에 주변 인테리어 업계에 때 아닌 내부 리모델링 훈풍이 불었는데요. 낡은 재건축 아파트에 어떻게든 살기 위해 3000만~5000만 원을 들여서 '올 수리'까지 하며 들어간 사람이 많다고 하죠. 그런데 규제는 취소되었고 미리 움직인 사람들은 피해를 호소하고 있는 상황입니다. 더욱이 갑자기 쫓겨난 세입자는 가장 답답한 상황일 수밖에 없을 것 같습니다.

강남 은마 재건축 아파트 규제 폐지후 변화(자료=조선일보)

 그럼 이번 7월 규제 취소의 가장 큰 변화는 뭐였을까요? 집주인들이 임대를 받을 수 있다는 소식에 태세 전환을 한 것이죠. 명의만 옮겨놓았던 공실이나, 억지로 실거주를 하였던 집이 매물로 나오며 갑자기 전세 공급물량이 2배 이상 쏟아지기 시작했습니다. 매물 간 가격 경쟁이 일어나기 시작하는 모양새가 나타나고 있고, 최고 9억까지 전세 실거래를 기록했던 은마 아파트는 네이버 부동산 기준 7억 매물만 현재 9~10개가량 되는 것으로 확인되고 있습니다.

마포구 성산시영 재건축 아파트 규제 폐지 후 변화(자료=조선일보)

마포구 성산시영도 한번 살펴볼까요? 역시 매물의 증가와 호가의 하락이 일어난 것을 살펴볼 수 있습니다.

서울 노원구 상계주공6단지 규제 폐지 후 변화(자료=조선일보)

 서울 노원구의 상계주공 6단지도 마찬가지입니다. 매물이 갑자기 늘어나면서 전세 매물 간 호가 경쟁이 일어나며 가격이 안정화되고 있는 건데요. 다른 재건축 아파트도 비슷한 움직임을 보이고 있습니다.

문재인 정부 출범 이후 실거주 요건 정리(자료=조선일보, 일러스트=박상훈)

 이번 재건축 실거주 요건 폐지로 인해 시장이 보여준 결과는 급격한 임대 매물 출회로 인한 부동산 전세 가격 안정입니다. 단순히 "정책 규제를 하지 않겠다"라고만 했는데도 피로감이 쌓인 시장은 반응을 보인 건데요. 만약 정부가 현재 양도세, 분양권 등 실거주 요건을 이전으로 "되돌린다면" 매매 시장은 어떤 반응을 할까요? 이번처럼 매물 경쟁이 일어나며 가격의 안정화가 일어나지 않을까요? 저도 확신은 할 수 없지만 이번 부동산 시장의 변화는 주목할 필요가 있다고 생각합니다.

오늘은 재건축 2년 실거주 의무 규제 백지화에 따른 시장의 변화를 같이 살펴보았습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사하고 오늘도 즐거운 하루 보내세요~! 항상 감사합니다.

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