부동산 전망 공급이 충분하다? 집값 상승에 대한 미국의 대책

안녕하세요 오늘의 부동산 스터디입니다. 오늘은 최근 정부의 대국민 담화에서 발표한 부동산 전망에 공급이 충분하다는 시각과 반대로 미국 정부가 공급 부족으로 시장을 진단하고 내놓은 해법에 대해 알아보고자 합니다.

급등하는 미국 집값 상승률(자료=한국경제)

 미국 집값은 공식적인 통계 작성 이후 34년 만에 가장 큰 증가 폭을 기록하고 있다고 하는데요. 연방 주택금융청(FHFA)이 공개한 21년 4월까지의 집값 상승률은 14.6%로 엄청난 상승률을 보이고 있습니다. 미 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 5월 집계 기준 주택 중위 가격이 35만 300달러(약 3억 9600만 원)로 사상 처음 35만 달러를 넘었다고 하는데요.

미국 라스베거스에 붙어있는 주택 판매 현수막(자료=중앙일보)

 미국 부동산 역대급 시장의 진단도 한국과 별반 다르지 않습니다. 공급이 적은 상황에서 사실상 제로 금리(0~0.25%) 상황이 코로나19 이후 지속되고 있어 주택담보대출이 가파르게 증가하며 유동성의 불씨가 되고 있죠. 작년 미국의 코로나 방역 상황이 안 좋아지면서 뉴욕 시 등 일부는 근로자 전체 재택근무를 하는 등 도심지를 떠나는 인구가 늘었는데요. 때문에 경기가 얼어붙으며 신규 주택 건설이 침체되는 사이 교외 주택 가격은 천정부지로 치솟았습니다.

미국 '지옥의 집' 이라 불리는 흉가도 60만달러에 매물이 나와 충격(자료=매일경제)

 하도 주택시장의 가격이 치솟다 보니 이제 '호러 하우스' 나 다름없는 소위 '지옥의 집'이라 불리는 흉가도 60만 달러(약 6억 원)에 매물로 나오는 일까지 있었는데요. 예전 세입자가 월세를 내지 못해 쫓겨나면서 분풀이로 스프레이를 사용해 집을 난장판으로 만들어 저렇게 됐습니다. 거기다가 집주인마저 경제적인 타격을 받아 집이 압류될 위기에 처했고 수년간 방치되면서 사실상 흉가로 변한 건데요.

이어서 낙서로 얼룩진 미국 콜로라도 주 주택의 2번째 사진(자료=매일경제)

 우여곡절 끝에 매물로 나오게 된 이 집은 부동산 거래 사이트 레드핀에 "모든 집주인의 악몽"으로 소개됐는데요. 하지만 올해 주변 비슷한 평수의 주택이 80만 달러(약 8억 원)까지 올랐고 투자자들 사이에서 입지와 경치가 나쁘지 않고 집을 수리한다면 투자 대상이 될 수 있다는 소문이 퍼져 나가기 시작했다고 합니다. 이에 따라 75만 회 조회 수를 기록, 집을 보지도 않고 62만 달러 현찰을 제시하며 매입하는 사람까지 나타났는데요.

미국 버지니아 주 알링턴의 한 주택(자료=조선일보)

이 같은 상황에 바이든 행정부도 고민이 깊을 겁니다. 서민의 주거안정을 위해 근본적인 대책이 있어야 양극화 심화를 방지하고 경제 회복에 발목을 잡지 않을 것이기 때문이죠. 최근 '아메리카 잡 플랜'이라는 정책을 발표하며 해법을 내놓았는데요. 내용은 아래와 같습니다.

1. 저소득층용 주택을 짓는 민간 건설업자(공급자)에게 550억 달러(약 63조 원) 세제 혜택
2. 공공 주택 재개발 사업에 400억 달러(약 46조 원) 투자
3. 주차장 규제 등 신규 주택 건설이나 재개발을 가로막는 규제 철폐에 총 50억 달러(약 5조 7천억 원) 인센티브

미국 LA의 한 시민이 "거주는 인권" 이라는 팻말을 들고 시위하는 모습(자료=중앙일보)

 기존 임대료 보조금으로도 집값이 잡히지 않자 지역의 민심이 악화되는 상황에 진단을 다시 하여 정책을 발표한 건데요.  공공주택도 있지만 우리나라와는 다르게 민간 공급에 주력하는 모습입니다. 주택 50만 채를 포함해 200만 채 이상을 건설할 계획이라고 하며 월리 아데바요르 재무부 부장관은 "공급 부족에 초점을 맞춰 미국 주택 정책의 역사를 바꿔나가겠다"라고 했습니다.

지난 7.28일 부동산 관련 대국민 담화 발표하는 홍남기 경제부총리(자료=한국경제)

 우리 정부도 28일 '국민께 드리는 말씀' 대국민 담화를 통해 부동산 문제에 대해 관련 관계부처 합동브리핑 형식으로 발표하였는데요. 주택공급에 최우선 주력하겠다는 의지를 보이면서도, 공급이 객관적으로 부족하지 않다 라고 설명하는 모습을 볼 수 있었습니다.

 과거 10년 평균 주택 입주물량이 전국 46.9만 호, 서울 7.3만 호인 반면, 올해 입주물량은 각각 46만 호, 8.3만 호로 평년 수준을 유지하는 만큼 결코 지적과 우려처럼 공급 부족이 있는 것은 아니라고 했는데요. 현재 상승은 국민의 지나친 심리요인의 작동과 투기수요, 불법거래가 가격 상승을 견인하고 있는 것이 주요 원인으로 보고 있었습니다.

민간과 공공 간 차이가 나는 서울 아파트 입주량 예시(자료=매일경제)

 하지만 민간과 공공이 집계하는 주택 입주량 통계에는 차이가 있는데요. 위 사진처럼 예시로 서울 아파트 입주량을 보면 민간 추산은 해가 갈수록 감소하는 모습을 보이고 있지만 공공인 서울시가 추산한 입주량 통계는 전년 대비 비슷하거나 22년에는 오히려 증가하고 있습니다.

서울 아파트 입주물량 추이(자료=이투데이)

 왜 차이가 나는 걸까요? 국토부 관계자는 민간통계에는 안 잡히는 공급물량이 있다면서 "후분양 물량이나 분양 계획이 없는 공공임대 물량, 30가구 미만 소규모 정비사업 물량 등은 민간에서는 파악하지 못한다"라고 설명했는데요. 하지만 민간에서는 분양 아파트로 기준을 보는 것이 정확하다는 의견이 많습니다. 국토부가 주장하는 사업은 수요가 한정적일뿐더러 일부는 분양가 상한제에 따른 후분양 지연, 초과이익환수제 등으로 정비사업이 속도가 나지 않는 등 진행되지 못하는 사업도 많기 때문이라는 주장인데요.

부동산 상승에 박탈감을 느끼는 서민들이 많아지고 있다(자료=연합뉴스)

 물론 각 나라의 상황에 맞는 부동산 정책이 있기 마련이고, 미국의 해법이 무조건 정답은 아닐 것입니다. 하지만 미국은 초기 저소득층 임대료 중심의 지원을 시도했지만 실패를 인정하고 문제를 공급 부족에 있다고 보고 민간 건설 사업자에게 적극적인 인센티브 지급을 통한 공급 활성화로 정책을 선회하고 있습니다.

 우리나라도 늦게나마 공급 부족을 인식하고 공공주택 중심의 대규모 택지지구 지정을 하였지만, 착공까지 기다리기에는 코앞에 닥친 위기가 급한 것이 현실입니다. 보다 투명한 부동산 시장분석을 통해 서민의 주거안정을 위한 경제적인 대책이 나왔으면 하는 바람입니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사하고, 다음에 더 좋은 글로 돌아오겠습니다^^ 감사합니다!

재건축 실거주 의무 백지화, 그 이후 시장의 변화는 답이 될 수 있다