사전청약 민간분양 확대 소식

안녕하세요~ 오늘의 부동산 스터디입니다. 요즘 날씨가 선선해 지니까 마음도 여유가 생기는 것 같네요~! 오늘은 정부가 공공분양에만 적용하는 사전청약을 민간 건설사가 공급하는 민간분양까지 확대한다는 소식이 있어 들고 왔습니다.

2022년 수도권 공공택지 사전청약 부지(출처이미지=국민일보)

올해 7~8월 인천 계양, 남양주 진접, 성남 복정 등 3기 신도시 사전청약이 있었는데요. 이 사전청약의 물량은 전부 공공분양 또는 신혼 희망타운이었습니다. 정부는 공공분양에만 적용하던 사전 청약을 민간분양과 2·4 대책에서 발표한 물량까지 확대하여 10만 1000가구를 2024년 상반기까지 추가로 공급한다고 발표했습니다. 최근 진행되었던 사전청약의 열기는 뜨거웠는데요. 사전청약 결과 및 경쟁률 발표 오류 등의 이슈도 있어서 많이 뉴스에 나왔었습니다.

3기 신도시 사전청약 특별공급 결과, 신혼희망타운 남양주 진접 일부 경쟁률 오류

정부가 25일 부동산 관련 정책 발표를 하는 모습(출처이미지=한겨례)

정부는 수요자가 선호하는 민간 분양아파트에 사전청약을 대폭 실시함으로써 주택시장 안정 효과를 기대한다고 말했는데요. 참여 민간건설사에 대해서는 인센티브를 부여하는 등 제도적 기반을 마련해 나갈 예정이라고 합니다. 아직 민간과 협의는 되지 않았지만 부지를 공식적으로 마련했다는 점에서 의미를 둘 수 있겠는데요. 본 청약보다 사전청약을 진행하여 약 2년가량 청약일정을 앞당기는 효과가 있을 전망입니다.

2021년 사전청약 유형별 공급물량 및 비율(출처이미지=BUSINESSWatch)

그렇다면 정부는 왜 갑자기 사전청약을 민간분양까지 확대하는 의지를 내비친 걸까요? 2021년 사전청약 유형별 공급물량을 보면 공공분양 중에서도 특별공급이 무려 85%를 차지하는데요. 특별공급은 그 유형에 따라 소득여건은 물론이고 여러 자격요건이 충족되어야만 접수가 가능한 부분이 있습니다. 더군다나 공공분양의 일반공급은 저축 납입총액이 큰 순서대로 당첨이 결정되기 때문에, 가점제와 마찬가지로 연령대가 낮은 청약 대기자는 가능성이 없다고 판단하기 쉬운데요. 이 때문에 최근 청약 가능성이 없다고 판단한 30~40대의 주택 매수세가 현재 부동산 상승장을 이끌고 있다고 해도 과언이 아닙니다.

서울 아파트 30개 매입 비중(출처이미지=중앙일보)

정부는 앞으로 3기 신도시를 비롯하여 대형 택지지정을 통한 (시장이 질릴 정도로) 공급에 주력하겠다고 약속했습니다. 때문에 대출을 가능한 범위 안에서 최대한 받아 주택을 사는 '영끌' 매수는 지양하고 정부가 발 빠르게 공급할 테니 기다려라라고 제안하고 있죠. 하지만 이번 하반기 사전청약까지 진행되었음에도 불구하고, 30~40대들은 오를 대로 오른 부동산을 신고가까지 경신하며 매수를 멈추지 않고 있는데요.

30대를 위한 특별공급 비율(출처이미지=중앙일보)

물론 분양을 통한 공급은 공평하게 다양한 연령층에게 혜택이 돌아가야 하는 부분은 맞습니다. 다만 현재 신혼 희망타운 등 여러 대형 공급대책에도 30~40대 등 비교적 젊은 층이 청약을 기다리지 않는 이유를 한번 확인하고자 함인데요. 젊은 층이 특별공급에서 주로 청약할 수 있는 유형은 신혼부부와 생애최초인데 그 비율은 공공분양에서 조차도 신혼부부가 30%, 생애최초가 25% 정도밖에 되지 않습니다. 여기서 특별공급의 접수할 수 있는 조건과 공공분양의 당첨 방법 등을 생각했을 때 기회를 노려볼 수 있는 젊은 세대는 한정적이라 생각되는데요.

2022년까지의 아파트 입주물량(출처이미지=중앙일보)

해마다 아파트 입주물량이 줄어들고 있는 것은 명백한 사실입니다. 정부도 이를 뒤늦게 깨닫고 공급보다 아파트 대기 수요자들이 예상보다 많았다는 것을 인정하는 분위기인데요. 때문에 특정 자격이 되는 사람들만 청약이 가능한 공공분양만 사전 청약할게 아니라 가점체, 추첨제를 통해 누구나 청약할 수 있는 민간분양까지 사전청약을 확대하여 개선하겠다고 발표한 것이죠. 내 집 마련의 기회가 보다 많은 분들에게 주어진 다는 점은 환영할만한 일인 것 같습니다.

민간 사전청약 참여조건 강화(출처이미지=중앙일보)

다만 민간 사전청약의 경우 주목할 부분은 당첨 시 청약통장이 사용 불가하게 된다는 점이 있습니다. 현재 공공분양 사전청약에서는 무주택 요건만 유지한다면 타 청약에 얼마든지 다시 사용할 수 있었습니다(타 청약 당첨 시 자동 취소). 다만 이 경우에도 당첨 지위를 포기한다면 통장은 다시 부활하여 타 청약 진행이 가능하다고 하네요.

현 사전처약과 민간 사전청약의 차이(출처이미지=중앙일보)

또한 민간 사전분양은 일반공급이 무려 15% 에서 42%까지 확대됩니다. 공공택지 내 민간분양이기 때문에 수도권에서 진행된다면 배분에 따라 수도권 청약자들이 모두 노려볼 수도 있는 물량이 되겠고요. 비록 경쟁률은 높겠지만 85 타입 이상의 경우 추첨제까지 진행되기 때문에 대기 수요자들이 당장 많이 오른 부동산을 무리하게 매수하는 것이 아니라, 청약 기회를 노리고 조금 더 기다리는 선택을 할 수도 있을 것이라 예상합니다.

사전청약 대상 확대에 따른 최대확보 예상물량(출처이미지=뉴스핌)

물론 위 확보 물량이 전부 2024년까지 분양 가능하다는 것은 말 그대로 예상일 뿐입니다. 하지만 이런 확대 방안이 나와야 민간건설사 와도 인센티브 등에 따른 협의를 진행할 수 있고, 후보지 주민들과의 논의도 진행될 수 있는 것이겠죠. 현재 부동산 상승을 이끄는 홍수와 같은 수요를 사전청약으로 물길을 내 안정화시킬 수 있을지 잘 지켜봐야 할 것 같습니다. 오늘도 읽어주셔서 감사드립니다^^.

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