1억 미만 아파트에 몰리는 매수세, 천안 등 틈새 투기 기승

안녕하세요~! 오늘의 부동산 스토리입니다. 오늘은 올해 들어 공시지가 1억 미만 아파트 매매가 활발해지는 현상에 대해 이유를 정리해보고자 합니다.

2021년 전국 아파트 거래건수 순위(자료=중앙일보)

2021년 전국 아파트 거래건수 순위 전국 상위권 아파트들을 보면 공통된 한 가지 특징이 있습니다. 모두 비규제 지역이고 공시지가 기준 1억 미만이라는 점입니다. 왜 1억이라는 경계가 중요했을까요?

주택 세금관련 공시지가 1억원 이하 주택 제외(자료=국토교통부)

바로 1억 원 이하 주택은 시장 침체 등의 이유로 세금 규제에서 제외되는 부분 때문입니다. 이 같은 규제의 허점은 갈 곳 없는 주택시장의 유동성의 타깃이 되었던 건데요. 이른바 전국의 각종 '꼬마 아파트'의 매물이 소진되는 속도가 심상치 않습니다.

(그림=동아일보)

100채를 가지고 있는 다 주택자라도 비규제 지역 1억 미만 집을 산다면 마치 처음 아파트를 사는 것처럼 1.1%의 세율만 내면 됩니다. 금액도 크지 않기 때문에 종부세 기준치 아래라면 규제에서 당연히 제외됩니다. 양도세도 2년 보유 시 비과세로 제한을 전혀 받지 않는 이점이 있습니다.

주택 거래건수 5위를 기록한 공시 가격 1억 이하 천안의 월봉 청솔 1단지를 한번 볼까요?

해당 단지는 2015년부터 시작된 오랜 하락기를 끝으로 2021년도 전반기 동안 10%의 급격한 상승을 보이고 있습니다. 매매도 그렇지만 전세 가격 상승이 눈에 띕니다. 이로 인한 상승이 매매를 밀어 올리는 형국인데요. 2021.07 기준 전세가율 95.1%를 기록한 것을 볼 수 있습니다. 갭이 겨우 608만 원으로  '갭 투자'로 주택을 취득한다면 여러 부대비용을 포함하더라도 1천만 원 정도로 한 채를 투자할 수 있다는 의미가 됩니다.

2021 갭투자 상위지역(자료=중앙일보)

정부 규제의 허점을 파고든 ‘갭 투자’(전세 끼고 주택 매수)가 성행하고 있는 곳은 천안뿐이 아닙니다. 오히려 갭 투자 비율로 본다면 인구수 30만 전후의 소도시가 높은 순위를 기록하고 있으며 수도권 일부를 제외하면 지방은 모두 비규제 지역으로 공시지가 1억 원 미만 아파트의 비율이 높은 곳입니다.

6.17 대책 규제지역 3억초과 전세대출 불가(자료=연합뉴스)

정부는 작년 6월 17일 투기과열지구나 조정대상지역 등의 규제지역에서 3억 원을 초과하는 아파트를 매수 시 전세자금 대출을 회수하기로 하고 시행에 들어갔는데요. 규제 시행 후 서울 전체 갭 투자는 6월 6천940건에서 3천638건으로 33% 줄어들기도 했습니다.

규제에 따른 풍선효과(자료=연합뉴스)

다만 이와 같은 규제는 3억 원 이하의 아파트에서 갭 투자가 늘어날 수 있다고 많은 전문가들이 경고 한 바 있습니다. 규제로 눌린 수요가 갈 곳은 뻔하기 때문이죠. 결국 투기로 가격 상승에 따른 피해를 보는 실수요자가 나오게 되고 원주민의 주거 안정성에도 부담이 될 수 있다고 생각합니다.미리 예상을 하지 못하였더라도 공시 가격의 1억 원 미만의 아파트가 매우 인기를 끄는 현재 상황에서 틈새 없이 투기를 억제할 수 있는 촘촘한 대책이 나오기를 기대해 보면서 글을 마치겠습니다. 방문해 주셔서 감사합니다.^^

 

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