성남 분당 부동산 전세 시세, 물량에는 장사없다

안녕하세요~! 오늘의 부동산 스토리입니다. 오늘은 수도권 성남, 분당의 최근 입주물량을 자세히 알아보고 그에 따른 영향도를 같이 검토해 보겠습니다.

성남 5월 입주단지 정리(자료=직방)

수도권 대체로 입주물량이 부족한 가운데 주목을 받는 도시가 있는데요. 바로 성남입니다. 올해 5월 판교 대장지구에만 5개 단지 2,085 세대가 입주를 완료하였으며 하반기까지 5,439 가구라는 어마어마한 물량이 하반기 입주 대기 중입니다. 조금이나마 서울의 공급 부족 우려를 해소해 줄 것으로 기대를 모으고 있는데요.

이렇게 지역에 입주물량이 큰 폭으로 증가할 경우 어떤 현상이 나타날까요? 위 사진은 한국감정원이 2018년 12월 입주한 송파 헬리오 시티 9,510세대가 입주한 이후 주위 지역 전세 가격의 변동률을 발표한 자료인데요. 이후에도 동남권에 2만 가구가 넘는 신축 공급이 계속되었기 때문에 초과 공급에 따른 전셋값 하락을 경험할 수 있었습니다.

2021년 성남시 분당 전세가격지수 추이(자료=이데일리)

그럼 다시 돌아와서 최근 성남의 전세 가격지수를 살펴볼까요? 물론 아직 지수가 100을 상회하고 있기 때문에 전세 가격이 완전히 낮아졌다고는 볼 수 없지만 완연한 하락세가 눈에 띕니다. 5일 "KB리브온" 아파트 전세 가격 지수를 살펴보면 경기 성남 분당구는 지난 3월 둘째 주 이후 17주째 하락세를 나타내고 있고 누적 변동률은 -1.06%입니다.

성남 봇들마을 2단지 전세시세 추이(자료=호갱노노)

분당의 봇들마을 2단지 아파트를 보면 전세 시세가 고점 대비 -20% 이상 하락한 것을 볼 수 있는데요. 물론 임대차 3법 등으로 재계약 건수가 섞여 있어 분산이 심하기는 하나 대량 입주물량에 따른 작년 대비 안정화로 접어든 것을 볼 수 있습니다.

과천 푸르지우 써밋 단지 전경(자료=대우건설)

입주물량에 따른 전셋값 하락은 지역을 가리지 않습니다. 지난해 과천 푸르지오 써밋, 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋 등 1,000가구를 훌쩍 넘는 대단지 아파트들이 입주를 시작했고 올해도 2,000가구가 넘는 과천 위버 필드와 과천 자이 등의 입주가 예정된 상태입니다. 이에 따라 과천 아파트 전셋값은 작년 12월 1주 차부터 매주 떨어지고 있습니다. 작년만 과천 아파트 전셋값 누적 하락률은 -7.86% 였고, 올해 들어서는 5월 1주 차까지 -2.05%로 소폭 하락했습니다. (과천은 최근 입주가 멈칫하며 다시 지수가 상승 전환 후 보합세를 나타내고 있습니다.)

전세 아파트 이미지(자료=세계일보)

이렇게 입주물량이 늘어남으로 인해서 임차 주거환경이 안정되는 것은 매우 반가운 일입니다. 그런데 말입니다. 3기 신도시 등 앞으로도 새로 지어지는 아파트 신축이 다 지어져 입주장이 열렸을 때 이와 같이 전세물량이 늘어나면서 가격이 안정되는 현상이 나타날까요?

분양가상한제 아파트 실거주요건(자료=KBS)

제 대답은 "아니요"입니다. 당연한 얘기지만 입주물량이 단기간 과도하게 공급되었을 때 임대 가격이 하락하는 이유는 양질의 신축 전세 공급이 한꺼번에 쏟아지기 때문입니다.
그런데 규제에 따라 이제 신축 임대는 보기가 힘들어졌습니다. 왜냐하면 최근 수도권에서 분양하는 신규 청약단지는 대부분 분양가 상한제로 가격이 책정되는데 규제에 따라 최소 2년에서 ~ 5년까지 당첨자는 등기 후 임대를 내지 못하고 무조건 본인이 의무 거주를 해야 하기 때문입니다.

(예시)서울 아파트 전세 감소추이(자료=중앙일보)

이렇게 되면 신규 아파트에 대한 입주장이 열리더라도 최근 성남시 분당과 같은 전셋값 안정을 기대하기는 어렵다고 생각합니다. 입주물량 폭탄은 있는데 임대 거래가 전무한 상황이 몇 년 간 지속되는 것이죠. 무주택 실소유자 우선 정책은 물론 중요하다고 생각합니다. 다만 임대 자산의 거래가 단절됨으로 인해 전세 공급이 축소하는 현상이 전셋값 안정에 도움이 될까 깊게 고민해야 할 시점입니다.

오늘은 최근 성남시 분당의 입주물량에 따른 전세 동향과 이후 정책에 따른 예상을 정리해보았습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 더 좋은 글로 찾아뵙겠습니다.^^

대구 미분양 급증, 결국 공급이 답이다